地产快报
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土地改革的局限,或致楼市再遭冲击
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    经过重新解释的温州农村土地制度改革突破力度大大减小。农村土地制度改革的核心,说到底就是农村各类产权的确权和交易问题,而所有产权中,农村房屋所有权是关注焦点,因为其牵涉到农民的核心利益,一旦有政策调整,就会产生重大影响。正因此,即使温州土地改革最初的解读只是农村房屋交易从村范围扩大到县域,且交易主体还只局限于农村户口,也仍然能引起较大反响。由于温州的特殊身份,外界更加抱有期待,一方面,温州是国家级农村改革试验区之一,既然是试验区,那么其推行的政策一旦成功便很有可能推往全国;另一方面,温州泰和房产营销机构董事长林育在接受采访时认为,一旦城里人可买农民房,买木门,搞装修或者整体购买,将对持续低迷的温州楼市造成冲击。


    如果这一局面出现,那无疑是几家欢乐几家愁。由于一些媒体报道时以县域内交易为视点,温州官方马上辟谣:农房可在县域内交易是误读,仅限同村。城里人不能到农村买房。但不论如何,从无法交易,到同村内可以交易,亦有进步。温州市农村产权服务中心总经理董文立说,虽然目前农民房买卖仍然只限同村交易,但县域内可抵押贷款,非城镇户口人员也可以在县域内参与农房处置,这比以前有所突破。


    温州土改闪出一道光亮,又迅速收回,似乎有点令人失望。然而,将此完全归咎于地方政府改革魄力不够也非持平之论。事实上,如果真将农房交易由村范围扩大到县域,那么该政策在温州的这套土改一揽子政策中,就会显得很突兀。因为没有足够的配套政策,即使农房交易范围扩大,在实际操作时也无法做到。试问,如果一套农房卖给非本村的村民,其房屋下的宅基地将如何处置?该宅基地产权还属于原村庄吗?报道说,很多温州市民对新出台的《温州市农村产权交易管理暂行办法》充满期待。但是显然,一时半会,这种期待并没有实质性的进展。做到真正意义上的放开,意味着将扛上前所未有的压力。


    从这个意义上说,这个进步实在有限。南方都市报周俊生专栏文章指出:农民房上市交易,步子还可迈得大一些。作者认为:温州做出的这个突破使 人感到浅尝辄止,很不满足。农民房的买卖必须限制在农民之间,这种市场依然是不完整的。而且,对于农民来说,他自己本身在农村有房子,之所以愿意再购买别 的农民房,更多是看中了住房所依附的宅基地,以便将来政府征地动迁时能够收获高额补偿。但是,某处农民房如果具备了这种潜在可能的话,原主人一般也是不会 主动出让房屋。由此可见,温州的这条政策象征意义大于实际意义,它不大可能使农民房交易火起来。此前,在其他地方,关于农民房的上市也有零星例子。北京市发改委发布关于进一步推进该市第一道绿化隔离地区建设的意见。意见中明确提出,有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。


    5月,深圳市人大常委会通过相关决定,部分历史遗留违建接受处理后可发红本。但总的来说,这些探索都存在着明显的条件限制,难以推广。而温州新政有所不同,它在政策上更为敞开,更有普遍性。而外界也多把温州新政与当地土地改革联系在一起。如此一来,这样的农民房上市,其终极意义就不再局限于对房价的影响,而是关切到农民权益的提升。


    木门十大品牌柯尚转载了凤凰网财经财知道栏目专题报道《温州土改吹响中国新改革号角》一文,该文谈到:一方面城市商品房价格贵得离谱,而另一方面小产权房价格较低,很多农村的房子几乎没人要,这种扭曲的价格其实是让农村补贴了城市。一旦开放集体土地入市,实现土地的自由交易,农民将从资产增值中受益,可以说,温州土改只要尚未脱离现行土地所有制的法律框架,要想取得重大突破确实难。然而,现实制度之弊又摆在眼前无法逃避。温州土改虽然没有大跨步,但通过建立农村产权交易所,以及扩大农房抵押贷款范畴,已经在为进一步改革作铺垫,接下来应当得到中央决策层面的呼应,才能推动改革实质性进展。这相当于财富的再分配。农民的资产增值,首先就不该是个梦。



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