地产快报
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首富王健林的地产玩法:1年就开业18个万达广场
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     莱昂纳多·迪卡普里奥(LeonardoDiCaprio)、凯瑟琳·泽塔·琼斯(CatherineZeta-Jones)、尼克·基德曼(NicoleKidman)、约翰·屈伏塔(JohnTravolta)、章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明……

    9月22日,一众国际、国内影视大腕出现在青岛,为万达集团(以下简称“万达”)总投资额逾500亿元的青岛东方影都影视产业园区(下称“东方影都”)开工走红毯。

    在王健林看来,万达自2002年开始在青岛投资,到现在项目已经很多,但此次东方影都花落青岛,“最主要的不是什么感情问题,而是在这里投资能得到比较好的回报。”

    “到目前为止,我们前五年公司每年的收入增长超过35%。”王健林说,“我觉得这个速度是正常的,可能有的人觉得太快,但如果按正常走的话,我们也许做不到世界第一。”

    快VS慢

    王健林不怕负债率,却怕没收入,其“唯快不破”的地产玩法颇有些类似互联网企业的“烧钱圈地”。

    万达公布的数据显示,2012年该集团总营收高达1416.8亿元,较2011年1051亿元同比增34.8%。

    看起来王健林所称的年增35%并非虚言。

    但外界还是看不懂万达的“玩法”。因为每年有大量项目开工,所需投资额巨大,万达又是部分出售、自持相当比例物业出租的做派,因此,现金流紧张、租金收入不及银行贷款利息的消息频频见报。

    对此,王健林表示,万达历来有八个字,坚守了差不多20多年:“我告诉公司管理层两句话,销售为主,现金为王。这是(上世纪)90年代初期我提的八个字,作为企业标语挂在公司,我们一定是把现金流放在第一位。现金流比负债率更重要。”

    显然,王健林不怕负债率,却怕没收入,其“唯快不破”的地产玩法颇有些类似互联网企业的“烧钱圈地”:“万达的速度快就是我们的竞争优势之一,比如说要建一个万达广场、一个购物中心、一个酒店,一个企业投资需要四五年,而我们两年之内就能干完,这就是竞争优势。如果提前完成,投资至少节省两亿元,所以‘快’本身是我们保持利益的竞争能力之一,当然我们的核心竞争力是商业模式。我们不会放慢速度,除非我退休了,我彻底不管了。”

    可大而不倒的学问,绝非一个“快”字那么简单,“快”字背后其实是万达的“慢”功夫修炼。

    2012年,万达所属的万达学院曾经被要求编写两本书,一本是《商业地产投资与建设》,一本是《商业管理》。两本书参与编写的均为万达各业务板块负责人,王健林亲自挂帅担任主编。

    在《商业地产投资与建设》中,万达将全书分为12章,分别是项目发展、规划设计、招商管理、资金运作、成本控制、计划管理、质量管理、信息管理、法律事务、人力资源、营销管理、评审管理,涵盖了一个商业地产项目从最初酝酿到最后运营、管理的全过程。

    熟悉万达的人都知道,这基本是万达商业地产ERP(企业资源管理)系统的“外化”。万达ERP系统是万达信息化体系的“重中之重”,设有十个子系统,涵盖招投标(主要功能包括招、投、开、评、定标全过程,并建立招标信息库、合格供方管理)、项目过程管理(主要包括目标成本控制体系、资金计划体系和工程进度计划体系以及合同管理体系)、营销管理(有机整合项目策划、推广、销售、房源、客户及入伙后的物业管理等功能)、运营管理、财务、人力资源、OA(办公自动化)、信息门户(企业与客户间的信息交互平台)等板块。

    此外,万达还开发了VOIP系统(实现全国各地项目的实时沟通)、视频监控系统(察看所有万达建设小区的动态及情况)、万达院线营销系统、万千百货营销系统等。

    不夸张地说,万达每一个员工应该干什么、正在干什么,每个项目进度如何,通过这一系统都能一目了然。

    也正是依靠这一系统,万达2012年共开业18个万达广场、12家五星级酒店,每年开工建筑面积三四千万平方米。

    虚VS实

    “招商最好的办法是让商人能赚钱,如果来了不赚钱,说什么都白扯,天天请喝酒都不好使。”

    不难发现,万达“唯快不破”的执行力正是以上述支持系统为基础。

以东方影都为例。王健林透露说,该项目策划历经4年多,500亿元总投资也许需要8~10年才能完成。

    “(东方影都)最初只想做一个影视基地,后来在策划中发现这样投资现金流压力很大。咱们国家目前有一些影视基地的功能比较单一,按此模式操作,(资金)回收的可能性比较小。”王健林说,“我考察了世界上十几个地方,最后决定还是把所有功能集合在一起,着眼点在于通过搞活产业拉动旅游,因为旅游业的酒店、娱乐这些方面现金流相对充裕。”

    精打细算的地方还包括,万达在东方影都的启动资金约50亿元,仅为项目总投资的十分之一,通过杠杆和滚动发展,最终实现“以小博大”。

    “500亿元当中,请大家注意了,文化旅游部分是300亿元,可能还有200亿元是配套项目。我们现在拿地的钱大概有50亿元左右,这部分就是启动资金。明年还会启动一些地产或者商业项目,以满足已经来拍摄人群所需要的小公寓部分的销售。”王健林说。

    而为了争取到万达将东方影都项目落户青岛,青岛市政府的配套举措包括:负责东方影都国际电影节的报批、申请--国内对国际电影节的审批极其严格;提供东方影都“背山面海、坐北向南、交通便利”的地理环境,2014年东方影都项目开业之前先开通一条地铁,修建一个新机场,并在2017年开通时修一条专用高速公路,由新机场经高速路20分钟到达东方影都。

    为了降低投资风险、实现滚动开发,万达将东方影都的开发逐项分解。以影视产业区规划为例,项目开工分成了外景区和制作区两个部分,外景区开发优先。

    而对于资金来源问题,王健林称,除了万达自筹的50亿元启动资金外,启动以后可能要通过银行贷款,但量也不会很大。

    “我们从2002年开始进入青岛投资到现在11年的时间,给我的感受就是在这能赚钱。招商最好的办法是让商人能赚钱,如果来了不赚钱,说什么都白扯,天天请喝酒都不好使。”王健林说。


 



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