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沃尔玛低调“跨界” 进军中国商业地产
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沃尔玛低调开启中国地产生意
 

广东梅州市、揭阳市、汕尾市、四会市甚至潮安县,在沃尔玛当年进军中国零售市场的登陆口岸——广东省,由夏必得(Peter Sharp)领队的沃尔玛“小分队”正试图在中国商业地产领域复制当年的零售路线图。

 

夏必得的正式身份是沃尔玛亚洲不动产有限公司总裁。沃尔玛亚洲不动产有限公司是美国沃尔玛百货公司在亚洲的全资子公司,2011年11月在香港成立,主要负责在亚洲投资开发和运营以沃尔玛购物广场或山姆会员商店为主力租户的购物中心等商业地产项目。

 

在上述地方政府的官网中,夏必得近来正受到各地方政府父母官的密集“接见”,后者都在会谈中表达希望沃尔玛投资入驻当地。

 

让这些城市的地方政府或许更高兴的是,夏必得的到来已不仅仅是将一两家沃尔玛的超市大卖场或山姆会员商店带来地方城市,而有可能是落户沃尔玛在华的全新业务项目——沃尔玛购物中心。

 

购物中心,或称区域型商业综合体正是当前备受国内地方政府追捧的招商引资项目。其热度几近类似上世纪90年代家乐福、沃尔玛等现代连锁超市大卖场初入国门时的一店难求。

 

但是,从超市大卖场运营延伸到下游的购物中心开发运营,对于沃尔玛而言,却是进入中国市场十多年以来的“头一遭”。

 

众所周知,从1996年沃尔玛进入中国市场以来,头十年的发展中沃尔玛的网点规模和销售业绩始终落后于家乐福,这除了家乐福凭借中方合作伙伴在国内迅速跑马圈地之外,沃尔玛因政府公关与文化融合的阻碍是其并没出现大规模的开店的原因。

 

也正是早期难以适应中国商业文化,沃尔玛的商业地产计划也一直未能在中国展开。业内所知晓的是,此前谨慎的沃尔玛并未直接涉足中国的商业地产,而是通过与万达、深国投等地产公司的战略结盟,后者打着“世界500强入驻”的名义在各地方政府手中拿到便宜的土地,万达、深国投等给予作为主力店租户的沃尔玛几乎可忽略不计的最廉价租金和15-20年的长租约,转而从希望与“世界500强比邻”的商户中赚得银子。

 

但是,如今,随着国内本土零售商的崛起,消费方式的多元化,万达、深国投等地产企业对沃尔玛的依赖日渐减弱,日前的2013年万达商业年会上,万达极力推荐的主力店商户就已是“生鲜打天下”的永辉超市。永辉超市副总裁罗雯霞介绍,从2009年开始,永辉超市就与万达建立了战略伙伴关系,如今永辉超过1/5的门店会开在万达。而除永辉超市外,华润高端超市、家乐福、大润发等都开始成为万达广场主力店的候选之一,开始取代此前沃尔玛为惟一主力店的强势地位。

 

同时,随着经济的发展,城市商业设施已发生很大变化,超市大卖场业态在经过十多年的迅猛扩张后,在一二线城市几近饱和,对老百姓而言,沃尔玛之类的超市大卖场的新鲜感愈发减淡,人们开始热衷于走进休闲、娱乐、购物一体的购物中心、商业综合体,而不仅仅是单一购物形式的大卖场。对地方政府而言,超市大卖场业态的世界500强招牌或许也不如以往那般诱人。

 

实际上,中国近年来土地强烈的投资属性加上沃尔玛品牌对周边房产价格的带动作用,其中产生的巨大利润,远数倍于微薄的零售业利润,沃尔玛早已不能不为所动。2010年末,沃尔玛已经实现了首个买地自建项目——大连山姆会员店。

 

沃尔玛此番低调潜行的购物中心计划已比此前的买地自建更进一步,这已表露沃尔玛正式加入中国商业地产的角逐,要分一杯羹的决心。

 

“跨界”的现实挑战

 

9月15日,沃尔玛亚洲不动产租赁和资产管理副总裁潘丽君告诉中国商报记者,目前沃尔玛在华计划开发的资产包会有4家购物中心,除此以外,潘丽君拒绝透露更多的信息。

 

沃尔玛的谨慎、低调或许在于零售到地产的“跨界”。

 

行业众所周知的是,世界第三大零售巨头TESCO早在2009年便已高调宣布进军商业地产而随后在去年遭遇英国集团总部紧急叫停,被视为零售商进军商业地产的风险警戒案例。

业内人士表示,作为基业长青的企业,沃尔玛的成功从来与其战略高度分不开,沃尔玛在华进军商业地产是中国零售变局下的大势所趋。“零售行业的下游是地产业,零售企业特别是大型零售企业,必须依赖于大型的商业地产作为支撑,而大型商业地产直接控制了消费者的消费半径和注意力资源,要做零售必须拿下商业地产。”

 

早在2010年,按中国连锁经营协会的调查显示,由于投资地产回报远高于零售业,亦由于近年来租金上涨和店铺资源争夺厉害,国内零售企业就有超过一半的企业涉足商业地产,而早在2009年就进军商业地产的宜家购地自建的购物中心的土地增值部分已蔚为可观。

 

 

在业内人士看来,沃尔玛只有控制商业地产,才可以大范围开店,形成规模效益,也才可以有效发挥规模采购和物流的规模效益,压低和分摊采购成本和物流成本,谋求“天天平价”。

 

但是,中国房地产市场的现实环境却或许是横在沃尔玛地产生意面前的一道难题。

 

业内人士表示:“零售巨头涉足商业地产开发,目的就是打破单一经营模式,通过多业态经营以增加利润新增长点、寻找稳定的收入来源。但是从零售业到商业地产领域,毕竟是转型到一个复杂的行业,从团队构成到操作模式沃尔玛都面临全新的搭建,诸如招商资源的积淀、中国购物中心面临过剩的风险、商业地产项目投入资金大、培养期长等都考验沃尔玛的掌控和平衡决策。“沃尔玛能否凭借自有的经营理念做足本土化、属地化,站稳脚跟,还需时间来检验。”

 

在商业地产“大跃进”的当下,各个城市都在大建购物中心、商业综合体,中购联购物中心年会发布的数据显示,2013年上半年,国内商业地产总的投资额已超过5000亿元,同比增长26%,远超过全国的GDP水平,也超过社会商品零售总额的增长幅度。截至目前,中国的购物中心数量已达3100家,同质化率已达60%。

 

分阶段开发社区型购物中心

 

不过,目前看来,沃尔玛并不担心中国商业地产的“过剩”或者“泡沫”。

 

夏必得认为,当前中国购物中心供大于求的现象在于中国商业地产的开发普遍在陷入规模求大的误区。“中国购物中心开发项目的规模没有与当地社区居民的需求相匹配,而是一次性地将零售空间全部推向市场,因此造成供大于求。”

 

在国际上,购物中心的发展其实是一个根据需求、销售业绩以及购物中心表现分阶段规划开发、逐年扩建的过程。夏必得表示,沃尔玛将以新的思路、新的模式来寻找中国购物中心市场的发展空间,比如在规模体量上就将“弃大选小”,主打社区型购物中心。

 

行业众所周知的是,世界第三大零售巨头TESCO早在2009年便已高调宣布进军商业地产而随后在去年遭遇英国集团总部紧急叫停,被视为零售商进军商业地产的风险警戒案例。

 

业内人士表示,作为基业长青的企业,沃尔玛的成功从来与其战略高度分不开,沃尔玛在华进军商业地产是中国零售变局下的大势所趋。“零售行业的下游是地产业,零售企业特别是大型零售企业,必须依赖于大型的商业地产作为支撑,而大型商业地产直接控制了消费者的消费半径和注意力资源,要做零售必须拿下商业地产。”

 

早在2010年,按中国连锁经营协会的调查显示,由于投资地产回报远高于零售业,亦由于近年来租金上涨和店铺资源争夺厉害,国内零售企业就有超过一半的企业涉足商业地产,而早在2009年就进军商业地产的宜家购地自建的购物中心的土地增值部分已蔚为可观。

 

在业内人士看来,沃尔玛只有控制商业地产,才可以大范围开店,形成规模效益,也才可以有效发挥规模采购和物流的规模效益,压低和分摊采购成本和物流成本,谋求“天天平价”。

 

但是,中国房地产市场的现实环境却或许是横在沃尔玛地产生意面前的一道难题。

 

业内人士表示:“零售巨头涉足商业地产开发,目的就是打破单一经营模式,通过多业态经营以增加利润新增长点、寻找稳定的收入来源。但是从零售业到商业地产领域,毕竟是转型到一个复杂的行业,从团队构成到操作模式沃尔玛都面临全新的搭建,诸如招商资源的积淀、中国购物中心面临过剩的风险、商业地产项目投入资金大、培养期长等都考验沃尔玛的掌控和平衡决策。“沃尔玛能否凭借自有的经营理念做足本土化、属地化,站稳脚跟,还需时间来检验。”

 

在商业地产“大跃进”的当下,各个城市都在大建购物中心、商业综合体,中购联购物中心年会发布的数据显示,2013年上半年,国内商业地产总的投资额已超过5000亿元,同比增长26%,远超过全国的GDP水平,也超过社会商品零售总额的增长幅度。截至目前,中国的购物中心数量已达3100家,同质化率已达60%。

 



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