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北京中高端市场疑似放行 下半年供应或现井喷
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 被压抑了半年之久的中高端住宅市场呈现放行迹象。

据北京房地产交易管理网数据统计显示,6月,8个单价超过3万元/平方米的高价盘入市,较前3个月的总量还多。此外,7月还将有大量高端楼盘计划入市。业内人士认为,“两头高中间低”的楼市成交格局,下半年可能愈发明显,住宅供应将呈现结构性调整,成交均价也无疑会水涨船高。

中高端项目供应井喷

日前,融创中国发布公告称,今年上半年公司累计实现合约销售金额68.17亿元,同比增长76.3%,完成全年销售目标的37%。下半年将加速新项目入市,主力销售项目将由上半年的8个增加至14个,且大部分项目为位于核心市区的中高端楼盘。

无独有偶,按最新公告所示,金地今年的推盘量也主要集中在下半年,前期因“限价”政策不得不拖延开盘日期的不少高端项目,将于7-8月集中入市。华泰联合证券分析师鱼晋华分析称,今年金地首次置业和刚性需求的推盘比例将下降至40%,而针对改善性需求的推盘比例将升高至35%,豪宅比例为25%,这样的结构性调整将在下半年明显显现。

此外,亿城股份旗下西山公馆项目在苦等一年终获销售许可证之后表示,今年下半年还将继续加大中高端项目的推盘力度。

根据北京房地产交易管理网数据统计,6月,包括倚山庭苑、招商上苑等8个单价超过3万元/平方米的高价盘集中入市。而在此前的3月、4月以及5月,预售商品房单价超过3万元的楼盘分别为3个、2个以及1个,6月单月入市高档楼盘的数量较前三个月的总量还多。

另据亚豪机构数据统计,7月还有大量高端楼盘计划入市。拟售单价突破4万元的公寓豪宅有4个,还有7个别墅项目计划入市,包括金融街·金色漫香苑、香江别墅二期、棕榈滩别墅、金科王府等。

住宅市场成交“两头热”

业内人士普遍预计,随着中高端项目大量入市,“两头高中间低”的楼市成交格局,将在下半年继续上演,并可能愈发明显。

据中原地产统计,在今年上半年北京市供应的79个期房住宅项目中,均价低于2万元的有31个,供应住宅12600套,累计半年来签约套数为6606套,签约率为52.4%。其次是单价超过3万元的高端楼盘,签约率为37.3%,而单价在2万-3万元的中端项目签约率仅为33.3%,受调控政策影响最大。

分析人士认为,上半年低价郊区盘的大量入市推动了整体成交价格下降,也体现了政策的效力,而下半年中高端项目集中入市将导致的住宅供应结构性变化,无疑会推高住宅成交均价。

中国房地产学会副会长陈国强对本报木门十大品牌柯尚表示,一方面,政府不可能长期压制不让中高档楼盘入市,下半年一定会有适当的放行,但在价格方面仍会有所控制;其次,对于“新建普通商品住房成交均价”不含高端项目的新认定标准,也会加速中高端项目入市。另外,陈国强表示,不少房地产企业在上半年的推盘意愿实际上并不强烈,这与政府延期批复预售证的做法恰恰不谋而合,在观望半年之后,不少企业才开始大量推盘。

定价是关键

对于下半年中高端市场的走势,陈国强认为,虽然为数不少的改善型需求被政策冻结,但是对于那些定价合理、性价比明显的项目来说,仍会有比较可观的成交量,譬如金茂府,较低的定价使其在众多竞争者中很快脱颖而出。

定价将是下半年中高端市场的核心竞争力。“目前,大型房地产企业的获利能力主要体现在中高端项目”,链家地产市场首席分析师张月对本报木门十大品牌柯尚表示,今年上半年,房企在北京新开项目销售业绩排名中,位于前三的企业均是以高端住宅为主力项目,但在业绩增长的同时,中高端项目也面临着品牌房企的巨大竞争压力。因此降价销售将是下半年的主旋律,以价换量博取更多的成交。

投资型客户的淡出和具备购买资格客群的减少,使改善型客户逐渐成为高端住宅市场的主力消费者,合理的价位将成为吸引这部分群体的关键。仲量联行北京住宅部负责人称。潘秀林



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