地产快报
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5月北京广州房价明显回落 楼市“旺季”变“望季”
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 作为仅次于“金九十银”的一个旺季,5月是一个推新货的高潮段,对开发商上半年业绩有重要的影响。然而,数据显示5月及端午假期,各地城市新房成交量普遍下跌,“旺季”变“望季”,楼市低迷未有改观。

而随着今年以来央行多次上调存款准备金率,目前国内的大中型金融机构存款准备金率已经达到历史高位。多份报告显示,银行资金流动性收缩的背景下,一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。连中粮地产等大型房企都开始卖股权卖项目缓解资金压力。而小规模的降价潮正在涌动,如中海、万科等开始在试探性降价。业界普遍认为,如果未来数月供应量激增而销量没有改观,楼市很可能在三季度迎来降价潮。

-南方日报木门十大品牌柯尚 牛思远 实习生 杨云琴

●5月京穗两地房价明显回落 楼市“旺季”变“望季”

随着房地产调控的步步紧逼,楼市“红五月”的热闹场面未再现。

据北京房地产交易管理网及北京中原地产提供的数据显示,截至5月31日,商品房期房住宅签约套数为6139套,环比4月下跌了1.3%;签约均价为19710元/平方米,环比下跌3.8%,再次跌到2万元以下。

而在广州,住宅成交均价也出现下跌现象,甚至跌破了今年的历史性关口。据搜房网数据监控中心最新统计,2011年5月广州十区二县市一手住宅共成交7430套,全市成交均价为10770元/平方米,环比跌5%,是2011年以来首次跌破1.1万/平方米的关口。

“北京期房量价齐跌,是由成交结构造成的。”亚豪机构市场总监郭毅表示,中低价楼盘集中成交拉低成交均价,特别是中铁长阳国际城,虽然4月开盘,但有近650套房延迟到5月成交,拉低5月成交均价。

而对于广州期房5月均价继续下跌,搜房网数据监控中心分析师也表示,首先是受成交的结构性影响。据搜房网数据监控中心的统计,在5月份推出新货的42个项目中,市中心6区仅有10个,其他6区占据了32个。

“目前成交的主力依然在郊区。”该分析师表示,广州郊区推货量大,整体均价相对较低,拉低了全市的均价。

二手房方面,根据中原成交数据估算,广州5月二手住宅成交量环比下降5%,其中天河、越秀两区下降明显。市场观望情绪浓厚。

而在刚刚过去的端午假期,这一情况仍未有改观。美联物业报告显示,端午假期,一线城市中北京成交量跌幅超过3成半,广州、深圳则因降价促销而出现难得的上升。杭州、成都、重庆成交量全线下跌,成都跌幅超4成。

 ●库存持续攀升融资渠道收紧 开发商只得卖股权卖项目

与市场成交低迷相对应的,是房地产开发商的资金链开始趋紧。

广发证券最新研报指出,目前房地产开发商的负债水平处于历史高位,房地产上市公司一季度末整体净负债率为75%,为2007年来最高水平。

另一方面,房地产行业库存一直居高不下。自3月中旬以来,房地产可售库存持续攀升,创2010年来新高。广发证券指出,高库存下的房地产行业存在资金链隐忧。

有分析指出,由于今年以来央行“一个月提高一次存准率、两个月加一次息”的紧缩调控政策,以贷款为主要资金来源之一的房地产开发商们压力渐增。国内严厉的信贷调控已经使得开发商在银行及资本市场等的融资渠道遭遇堵塞。

投中集团旗下CV Source统计显示,今年1月至5月,中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅有5例,总金额不足70亿元人民币,而2010年超过400亿元。为应对资金问题,部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目等现象,筹集资金动作频频。

5月16日,恒大地产发布公告,华人置业以5亿美元(约38.75亿港元)入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的49%权益,出让项目面积约134万平方米。

而在此前的3月29日,中粮地产也发布公告,为补充流动资金,公司根据2010年第二次临时股东大会决议,已通过上海证券交易所交易系统出售公司持有的招商证券970.07万股,尚余8554.17万股。

这还不是今年中粮地产第一次卖股换取流动资金。1月5日,中粮地产就曾公告称,截至2010年末公司已出售持有的招商证券1651.42万股,产生税后利润约2.23亿元。

“房企筹措资金,首先考虑的是银行信贷,其次是降价促销,最后才会卖股、卖地、卖项目。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,部分房企出售资产,正反映资金链趋于紧张。

●开发商资金链可能进入预警区 三季度或成楼市降价临界点

5月底,上海易居房地产研究院综合研究部发布了对目前全国房地产开发企业资金评价的报告。结果显示,相较2002年至2010年的指标,现阶段全国房地产开发企业处于资金基本平衡状态,但资金链正趋于紧张。报告预测,今年二季度,房地产开发企业资金可能进入预警区间。

房地产开发企业资金链状况不断恶化的局面下,不少开发商面临降价促销回笼资金或被兼并的选择。Wind统计数据显示,2011年1月至5月末,国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元,超过2010年全年150亿元的总量。而对于不想退出地产行业的企业来说,如何将企业存货快速转化为销售收入已成为继续生存和发展的关键。

在市场浓厚的观望气氛中,率先降价能吸引买房者的光顾,也能借此筹措资金,趁土地价格处于低位囤积,为后期发展蓄势。某国内大型地产企业内部人士就向木门十大品牌柯尚透露,其广州分公司早已明确放量促销的策略,争取二季度前就完成全年销售任务,“免得到了下半年房价下跌变得被动。”

眼下,小规模的降价促销活动正暗潮涌动。4月30日,中海地产在深圳降价促销,随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底,武汉万科旗下的万科红郡打出促销广告:“抱歉光谷,拉低你房屋均价1000元”。

不过,总体而言,目前的降价促销仍未成规模。高盛高华证券最近实地调研深圳、广州、长沙、南昌、西安、成都、三亚等十几个城市后,发布了一份调研报告。报告显示,大多数二、三线城市房价基本与年初持平,多数开发商对年初至今的销售满意,降价只是少数个案。但报告同时也指出,受近期房贷政策收紧和新项目竞争加剧影响,部分项目在不降价情况下达到全年销售目标的压力日益加大。

来自中国房地产信息集团研究中心的分析说,从全国范围看,房地产企业业绩实际完成情况落后于全年业绩目标,但多数企业并没有下调目标,未来的两三个月将迎来推盘高峰,如果供应量激增而成交量没有上去,房价下行压力就会很大。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也表示,6-8月将会是开发商集中推盘出货的时候,预计房价还会继续下降。“大家都担心9月或10月可能还会推出调控政策,所以会赶在之前先卖一批产品回笼资金和尽量完成今年的销售任务。”

黎文江预计,城郊楼盘会降价促销,但是市中心楼盘因为供应量少价格很难降下去。广发证券房地产行业分析师赵强则推测称,三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动,降价幅度大约在10%。



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