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京城二手房失恋330天
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  2011年2月份出台的楼市调控政策,对于北京二手房市场的影响可谓是立竿见影,调控政策出台之后,成交量立刻遭到腰斩。

 

  2011年有个热映电影叫《失恋33天》,讲述一个女孩长途恋爱谈了七年,没有修成正果,反而在商场里看到了男友和自己的闺蜜喜笑颜开地走在一起,晴天霹雳之后,用了33天的时间,从失恋的痛苦中走了出来,走入了一段新的爱情之中。用33天就能了断7年恋情,说句心里话,总觉得这姑娘未免效率太高了点。

  毕竟客观世界是复杂的,即使充分发挥主观能动性,也未必能从痛苦中解脱出来。就说今年北京的二手房市场的从业人员,2011年1月份还过着成交23478套的幸福生活,到2月份猛然间被政策所抛弃,至今已经经历了将近330天,仍然没有从月成交万套左右的低迷中走出来。电影里的一句台词最符合他们目前的心境:"在这个时节这个年代,你要是不得个忧郁症什么的,你都不好意思跟朋友打招呼。"

  【剧情简介】

  2011年2月份出台的楼市调控政策,对于北京二手房市场的影响可谓是立竿见影,调控出台之后,成交量立刻遭到腰斩,2月份调控后月均成交量不足9000套,全年成交与2009年峰值相比缩水一半以上。价格也在僵持半年多之后,于第四季度开始出现松动。

  成交量触底不反弹

  北京中原市场研究部根据北京市住建委网站数据统计显示,2011年内二手房住宅交易套数为121512套,相比2010年全年的196547套下降幅度达到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是达到了54.5%。全年成交量走势呈现出"L"形,并无反弹迹象。即1月份成交达23000套相对高位,2月份后成交量骤减,2-12月11个月间单月成交量均在8000套上下徘徊,从2011年4月开始,北京二手房市场连续8个月单月成交量低于万套,根据中原地产统计,最近三年来月低于万套成交量的月份合计为12个,而其中有9个出现在2011年。所谓"银十"成交量仅为7262套,创下2009年有网签以来最低值。

  链家地产市场研究部认为,这种成交从相对极高回落至一个相对极低,且一直保持极低值走势的现象是非常少见的,可见政策的干预性显现得十分彻底。

  9月成价格分水岭

  在价格方面,北京中原市场研究部统计数据显示,去年全年二手房均价为22860元/平米,同比2010年全年均价22860元/平米,上涨了7.6%,但是从9月份开始,明显出现了下调,成交价格在11月更是跌到了21550元/平米,环比10月份的二手房均价22090元/平米下调幅度达到了2.4%。链家地产副总裁林倩介绍,2011年年底的成交价格,大约比调控之前下降了8%左右。

  林倩介绍,去年2月份调控之后到8月底这段时间里,很多二手房业主在心态上并不着急,认为这次调控和2010年一样,半年就会过去。因此业主在成交量非常低迷的情况下,却很少降价,很多业主表示大不了就不卖了,当时除了通州等个别区域,价格都非常坚挺。而进入9月份以后,随着北京郊区一手房大幅降价,郊区的一二手房价格出现倒挂,这给二手房造成很大的压力,而随着楼市整体的持续低迷,二手房价格也开始出现松动。

  【影评】

  二手门店关1400余家

  据"链家地产"市场研究部统计,全国目前大约有6万个二手经纪门店,根据成交量缩水程度以及正常的运营成本,保守估计当前全年店均亏损5万元,预计整个行业共亏损30亿元现金流。

  在全年低迷成交状态之下,2011年单店月均成交不足1.5套,按照当前平均成交总价200万元计算,费率按照当前全市实际水平2%计算,每月买卖成交仅能获利5.6万元。北京市二手房由于在2009年快速增长,经纪机构门店一度扩张至6000家以上,今年成交大幅下降后,整个行业陷入生存困境,有关机构统计,2011年北京二手经纪机构全年关闭门店1400余家。

  今年调控继续,低成交状态将难有改变,经纪行业或将面临进一步的调整。也许将出现类似一手房市场上,开发商的收购、并购情况,行业洗牌将真正到来。

  租赁市场独善其身

  无论是新房市场还是二手房买卖市场,在2011年都出现了量价齐跌的状况,而租赁市场在整体低迷的环境下仍然保持稳定,可谓独善其身。

  2011年北京租赁市场继续保持上年量价双涨的趋势,全市成交规模超过百万套,租赁成交量的波动性相对稳定,平均租金3280元,同比涨幅回落。

  根据全国第六次人口普查数据显示,北京2010年常住人口1961.2万,平均每年新增常住人口75万。北京常住人口规模大、增速快,导致居住需求的总量不断增加,促使市场需要承担的租赁需求也不断扩大。而随着限购的持续,使得大量购房需求被抑制到租赁市场。这些都会使租赁市场承受的压力不断增大,因此租金上涨压力依然普遍存在。

  【观影论坛】

  2011年所有因素都很不利

  ●林倩(链家地产副总裁)

  2011年二手房市场和以往相比,最大的不同是所有的因素都很不利。二手房市场主要受到金融政策、税费政策、限购政策等几个因素的影响,而2011年金融政策是收紧的,税费是在大幅增加的,调控政策北京是最严格的,这些都对市场非常不利。

  2011年二手房市场可以用急转直下来形容,1月份的时候,仅仅链家地产一家的成交量就达到7000多套,接近于之后的11个月北京全市二手房的成交量。

  在这样的情况下,二手房经纪公司的战略差异非常大。最悲观的是裁员关店甚至退出市场,中间派是保持规模,拓展业务面,最乐观的是逆向扩张,并购别人。链家地产目前是走中间偏乐观一些的路线,在加快异地发展的同时,对北京的业务进行整理,关掉位置不好的门店,整顿组织编制,实行更为谨慎的预算。

  2011年调控政策影响最大

  ●胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)

  如果要概括2011年北京二手房市场,应该是:前松后紧,量价齐跌。

  2011年开局是很不错的,之后成交量萎缩非常厉害,而且是越往后市场越低迷。

  北京楼市过去也曾经有过比较低迷的时期,有的是因为市场准入的问题,让大量房源无法入市,有的是像2008年那样,整个宏观经济出现重大危机。而2011年这些情况都不存在,市场走向低迷,几乎完全是受到政策的影响,国家的调控政策和金融政策对市场的走势起到了决定性的作用。

  而与深圳等城市相比,北京的房地产市场还是相对比较温和,大量的需求也确实存在。因此2011年我爱我家的策略是保持现有规模,既不会大规模逆势扩张,也不会大规模关店裁人。在保持合理规模的前提下,除了做二手房买卖之外,利用好现有的客户资源与渠道资源,拓展房屋租赁、一手房分销、商业地产和旅游地产、金融理财服务等产品线。

(作者:刘狄)


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