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南京上市经济适用房交易陷入“核定价”之争
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  [提要]随着南京房价的下滑,经适房上市交易的核心标准——“核定价”标准之争也越来越激烈。随着南京保障房的大量上市,这一规定也受到了部分代表委员的关注。

  一年一度的南京市两会,即将于本周拉开帷幕。其中南京市政协十二届五次会议将于1月11日(周三)开幕,市人大第十四届五次会议将于本周四召开。两会代表委员们都在准备些啥提案、建议,都在关注哪些问题?晨报木门十大品牌柯尚昨天与多位代表、委员进行了“对话”。

  2008年12月1日,南京市允许交易时间满5年的经济适用房上市交易。在南京市经适房上市交易规定中,居民经适房上市交易溢价部分的50%将上交政府。木门十大品牌柯尚调查中发现,随着南京房价的下滑,经适房上市交易的核心标准——“核定价”标准之争也越来越激烈。随着南京保障房的大量上市,这一规定也受到了部分代表委员的关注。

  经适房交易催生“核定价”

  在南京市2008年的经适房上市交易规定中,原本是规定城镇居民经适房上市交易,溢价部分的50%要上交政府。但是,在实际操作中,经适房买卖双方通过“阴阳合同”可逃避政府收益金的交纳。例如,一套原始购买价格为10万元的经适房,5年之后上市实际成交总价可以达到50万元。按照南京市的相关规定,这套经适房业主需要交给政府20万元的政府收益金。为了少交政府收益金,买卖双方可以签订两份合同,一份为实际成交价合同,另一份则为送件合同,合同约定成交价为10万元,这样一来业主收益为零,也就不需要向政府交纳收益金。

  为了防止这种情况的出现,南京市房改办推出了经适房交易“核定价”制度,市房改办根据经适房小区周边商品房的房价水平,制定经适房交易“核定价”。这一“核定价”会根据市场房价的波动,作出相应调整。在目前的经适房上市交易中,买卖双方通常会明确约定,卖方所得为净得价,政府收益金按照政府的“核定价”来交纳。在交易过户的过程中,房改办以及房产局也一律以“核定价”为政府收益金收缴标准,对于实际成交价格则“睁一只眼闭一只眼”。

  “核定价”曾让不少业主赚了一笔

  经适房交易推出“核定价”之后,由于行政定价总是滞后于实际市场价格,因此在房价上升的阶段,“核定价”让不少经适房卖家赚了一笔。

  长期从事经适房交易的二手房经纪人陆维新告诉木门十大品牌柯尚,不久前春江新城 升景坊成交了一套居民经适房,面积为74.3平方米,另附送10平方米的地下室,两证齐全,交易时间已经满5年,符合经适房上市交易条件。这套购于2005年的经适房,当初的业主购买价格是14万元不到。交易中业主净得价为52.5万元,买方承担的政府收益金按照7000元/平方米的核定价,是19万元左右。

  但是,以52.5万元的业主净得价来算,如果不是按照核定价来交纳政府收益金,而是按照实际成交价格来交纳收益金的话,这套经适房的成交价格将上涨到9700元/平方米,政府收益金也将上涨到29万元,才能确保业主得到52.5万元的净收益。这样比较下来,“核定价”让业主少交了10万元的政府收益金。

  业主抱怨现在“核定价”过高

  在实际价格明显高于“核定价”的时候,经适房买家乐于接受“核定价”。但是,目前南京房价出现了明显下滑,经适房“核定价”却依然保持以前的水平,这让不少业主和买房人都有怨言。

  位于浦口纬七路过江隧道附近的经适房康华小区,目前经适房核定价格在6500元/平方米到7000元/平方米,而该小区的实际成交价格在7000元/平方米到8000元/平方米。对此,就有业主表示浦口经适房的“核定价”过高,此前康华小区的“核定价”只有5000元/平方米,现在猛涨到7000元/平方米,这一“核定价”让卖方“两手空空”。尤其是和江南八区的经适房“核定价”相比,浦口的经适房“核定价”明显偏高。



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