地产快报
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新年广州土地市场余温延续
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2012年已经过去,中指院最新数据显示,北上广深四大一线城市住宅用地土地市场成交量分别985万平、2347万平、643万平、152万平,在住宅用地成交上,除广州外,其他三城成交量均同比下滑,其中深圳降幅最大,达68%。

  业内人士分析,尽管去年年底广州土地市场出现大面积回暖,一改全年的颓势赶超,但随着年末拿地潮的过去,一线城市土地成交整体仍不容乐观,在城镇化带来的利好和库存高企的压力双重影响下,广州的土地市场未来走势仍待观察。此外,多种竞价方式及严格市场准入的条件都变相提高了拿地门槛,供应量的不足和较高的地价水平也使开发商在运行和资金支配上更为谨慎。

  年底“拿地潮”余温延续

  2012年的全国土地市场一波三折,然而相比2011总体仍有退步,中指院最新发布数据显示,2012年全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元,同比减少13%,其中住宅用地出让金12712.6亿元,同比减少14%。另外,全年300个城市共推出土地39553宗,推出面积158084万平方米,同比减少8%。

  中指院认为,2012年多数城市供地计划完成情况都不理想,土地出让金出现明显下滑,四季度重点城市土地市场逐渐变强,成交持续向好,这种热度或会持续至2013年年初。2013年土地供应量或高于2012年水平,交易市场维持平稳,土地价格继续稳中有升的走势。

  进入2012年下半年后,楼市回暖,房价上涨,特别是后半年房价持续走高,一线城市呈现出同比、环比齐上涨的局面。与住宅市场量价回暖同时出现的是土地市场的崛起,2012年土地市场先抑后扬,在经历了年初的漫长“寒冬”之后,年末各大“地王”纷纷涌现,土地市场的火爆一直持续到新的一年。

  以佛山为例,12月29日,2012年元旦假期前的最后一个工作日,南海国土局通过网上竞拍方式出让大沥镇4宗商住用地,合计面积达6万平方米,交易金额超过4.38亿元。其中2宗地块出现溢价,成交楼面价均在2500元/平方米左右。据佛山新浪乐居统计,截至1月8日,除禅城区暂无推地计划外,1月佛山四区将有25宗商住用地挂牌出让,面积合计达80.3万平米,同比2012年1月增加54.6%。

  业内人士分析,由于去年上半年土地市场的长期低迷,不少大型房企都面临土地储备不足的压力,这直接导致了2012下半年“拿地潮”的出现,从12月末的土地市场走势来看,“拿地潮”的余温将延续到2013上半年。2012年12月,万科、保利、中海、恒大等9家标杆房企的累计购地金额高达390多亿元,创下了年内月度够地最高的纪录。

  “城镇化”左右市场走势

  自从房地产调控政策实施以来,土地市场的供求关系一直是供大于求,在供应方面房企似乎也不用担心,这种状况在2013年的土地供应上也将得以延续。国土部在近日的公开表态中强调,要稳定2013年的土地供应总量,加快编制2013年的土地供应计划,计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量。值得注意的是,虽然描绘的愿景很美好,但城市特别是一线城市的土地供应并不是无限的,这从深圳去年的土地供应量大幅下滑就可以看出端倪,有专家指出,广州土地市场这几年来井喷式发展,其结果也必然导致土地供应疲软期的提前到来。

  另一个影响土地市场走势的是城镇化政策的部署和实施。2012年12月16日,中央经济工作会议指出,城镇化是我国现代化建设的历史任务,也是扩大内需的最大潜力所在,要围绕提高城镇化质量,因势利导、趋利避害,积极引导城镇化健康发展。城镇化带来的城市土地将给房地产市场更多可供耕耘的沃土,但另一方面产业的跨越式发展也将加剧建设用地的供需矛盾,让未来土地市场的供应特别是城乡结合部等楼市发展的黄金地段的土地分配蒙上了一层阴影。

  《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)》中就明确指出,随着城镇化进程的加剧,建设用地的供需矛盾更加突出。该纲要中指出,我国正处于城镇化、工业化快速发展阶段,到2020年,城镇化率将分别达到58%,城镇工矿用地需求量将在相当长时期内保持较高水平;推进城乡统筹和区域一体化发展,将拉动区域性基础设施用地的进一步增长;建设社会主义新农村,还需要一定规模的新增建设用地周转支撑。但是,随着耕地保护和生态建设力度的加大,我国可用作新增建设用地的土地资源十分有限,各项建设用地的供给面临前所未有的压力。

  尽管如此,“城镇化”政策的提出,还是给楼市注入了一针兴奋剂,房企拿地意愿大幅增强,大部分业内专家仍然看好2013土地市场走势,但城镇化带来的利好程度究竟如何,取决于其实施的步骤和效率。此时珠三角土地市场仍受着去年“拿地潮”影响保持回暖,而一旦住宅市场销售热潮过去,城镇化带来的“新刚需人群”又短时间内难以就位,到时被高估的土地市场便只能吃不了兜着走了。

  木门十大品牌柯尚 蒋哲



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