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贵阳房地产市场观察:十年看贵阳楼市巨变
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建筑是一个城市的音符,也记录着一个城市的人居变化史,从1998年福利分房结束到今天,贵阳地产走过了10余个年头,今天,我们用“地产人”的眼光来回顾一下贵阳房地产市场在居住品质、房开企业、城市区域、购房观念、住房价格等方面发生的巨变。

质、量之变:“房改”带来居住变迁

1998年,国务院出台了《关于进一步深化城镇制度改革加快住房建设的通知》,由此宣告了福利分房时代的结束,随后全国各地相继开始尝试房改,贵阳也融入了这一对老百姓居住带来翻天覆地变化的房改大潮中。

房改前,土地都是实行划拨,房改以后,土地作为稀缺资源逐渐被重视,2000年以后土地开始实行招拍挂。10年时间,房企从当初的小资金投入协议拿地到现在动辄几十个亿的招拍挂拿地,拿地方式发生了根本性变革。

房改后贵阳房市的另一巨变是房开企业规模的变化。我市最早的房开企业都是国有制,主要从事早期的旧城改造和单位福利房建设。房改后,一批国有房开企业相继改制,由此涌现了大量的私有制房开公司,在贵阳家喻户晓的“中天”正是这类房企的代表。不过,2000-2005年间,贵阳房地产市场一直以本地房开企业为主,直至2005年后,外地房开企业的进入,本地楼市的大门由此敞开,保利、世纪金源、新世界、万科、绿地等全国知名房企相继进入贵阳市场,为贵阳楼市带来了全新的开发理念,对贵阳城市化进程的推进起到了极大作用,目前外地房开企业已占到每年全市房地产总开发量的2/3以上。

随着房地产投入加大,投资开发量也在逐年递增,2000年左右我市一年的开发量在200—300万平方米左右,而去年我市年开发量已达到2000万平方米;十年前房地产年投资额大约在40、50亿元左右,到去年贵阳房地产市场总投资额达到460多亿元……

从“房改”开始,一个城市的居住由此发生巨变。

(孙立忠 贵阳市房地产业协会会长)

房企之变:角色从开发商转到城市运营商

回首十年,本地开发商的发展可细分为三个阶段,第一个阶段是本土市场新兴力量的崛起,这里的崛起主要指的是意识上的崛起,包括先建环境后建房、追求产品品质、追求服务等方面;第二阶段是2005年左右,以保利为代表的一批外来开发力量的介入,市场格局从从本土房开企业之间的竞争发展到现在全国一线房企与本土房企之间的共同竞争;第三个阶段是2008年以后城市运营商的出现,如世纪金源进入金阳新区、宏立城参与花果园开发等等,都体现着开发商从单纯的楼盘开发到担当起城市运营商这一角色的转变。

最早在2000年左右,我市开始出现一批中高档住宅小区,整个房地产运行模式也发生了根本性变化,在这一过程中,中天、鸿基、兴隆、宏立城等房开企业开始脱颖而出。到2005年左右,外来开发企业开始大量进入贵阳楼市,楼市进入高速发展期,在这些企业进入贵阳楼市之前,二、三十万平方米的楼盘已算得上大盘,而现在总体量700万平方米的世纪城、300多万平方米的新世界早已一次次刷新了贵阳楼市的大盘定义。在这个过程中,开发商不再是单纯意义上的住宅建设者,而是承载上了城市运营商的角色,围绕城市的总体发展目标,以市场化的方式,结合消费需求,使楼盘成为城市的有机组成部分,为提升城市形象起到了重要作用。

(董铁军:中铁置业贵阳公司总经理)

房价之变:品质提升带来房价变迁

回顾10年来贵阳的房价,老城中心区差不多翻了两倍以上,而金阳新区、小河这样的新兴区域房价涨幅已达到5倍左右;10年前,3000多元/平方米的房子要顶尖富豪才能买得起,而现在刚刚参加工作的年轻人购买房子的大多已在4000元/平方米以上……房价,在记录着一个城市房地产开发轨迹的同时,也记录着地产品质提升对百姓生活所带来的居住变化。

2000年以前,贵阳主要以6-8层的多层单元房为主,电梯房很稀少,市民买房基本以多层为主,当时中心区房价普遍在1000多元/平方米左右,很少有价格突破2000元/平方米的房子。到2000年后,住宅开发类型开始发生一些变化,房价纷纷突破2000元/平方米,而在水一方、蓝波湾等少数高档楼盘价格已经突破3500元/平方米,此时,楼盘与楼盘之间的价差进一步拉大。

2005年后,高层建筑开始逐渐增多,随着可利用土地资源的稀缺,开发商大多会选择土地集约型开发,高层建筑由过去的“配角”唱起了“主角”,房价也在拿地成本、建安成本等多重因素的助推下不断上行,目前中心区房价在7000-10000多元不等,而新区及近郊板块的均价普遍已在4000元/平方米以上。在房价因素的触动下,物业开发类型也从原来单一的多层房到小高层、高层、别墅、花园洋房多种不同的类别,市场产品细分开始逐渐丰富。

从十年平均增值来看,我市每年的房价增幅大约在12-15%之间,从整体开发量、房价增幅比例来看贵阳房地产市场依然处于稳健阶段。

(龚海鹰 贵州中大房地产开发有限公司)

区域之变:“造城运动”打造人居新天地

上世纪90年代末,全国各地开始了大规模的“造城运动”,贵阳也不例外,“北中天,南兴隆”就是早期的代表。

在2000年左右,房地产市场全面进入市场化运作,早期兴隆城市花园的开发可谓一个起点,也使小河板块走到了贵阳房地产市场的前台,住宅小区化、人车分流、立面风格、营销模式、建筑品质等全新开发理念的引入,使得兴隆城市花园在贵阳地产史上有着特殊的地位。

2000年以前,贵阳人买房基本上只盯着云岩、南明两个中心区,经过10年楼市的发展,各个区域都有了叫得响的大盘名盘,地产名企相继布局新区、近郊,使得贵阳楼市的区域发展从当初的“一枝独秀”到今天的“多点开花”。这些大盘完善的配套、优良的物业品质、居家的便捷性使得购房者的置业选择范围越来越宽,可以说,正是开发商一个个的“造城运动”造就了今日贵阳的人居新天地。

(陈晓辉 宏立城集团副总裁)

观念之变:从“居住产品”到“投资渠道”

10年时间,随着市场而变的还有老百姓置业买房的消费心态,房产已从过去单纯的居住消费品成为现在的理财投资渠道。

10年前,绝大部分市场开发产品还是以住宅为主,住宅大概占到市场供应量的85-90%,购房者的置业需求也主要是以自住型为主。随着整体收入水平的提高,购房者对房地产市场需求的多元化开始体现出来,置业已不仅仅是为了解决居住问题,看好房产保值、增值空间,投资性购房需求开始涌现,房产成为老百姓的置产渠道。

与此同时,随着外来大型房开企业的进入,精装房的出现、小区环境营造、小区配套打造等巨变也给贵阳购房者的居住观念带来了全新的视野和角度,购房者在置业选择时所考量的因素越来越多、越来越复杂,对开发商也就提出了越来越高的要求。

(郭峰 贵州大学房地产研究所所长)



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