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重庆商业地产:市场渐冷 销售门可罗雀
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在住宅市场遭遇限贷等金融政策的调控之际,上半年曾经“红极一时”的商业地产市场如今也渐入“寒冬”。重庆晚报木门十大品牌柯尚在主城一些在售商业地产项目发现,不少销售现场可以用门可罗雀来形容。

贷款拦路购房者很无奈

市民徐万平先生近日在渝北某楼盘投资一套内街商铺,总价100多万元。徐先生一直以为投资门面比投资住宅的政策要宽松,没想到贷款问题会成拦路虎。

徐先生告诉木门十大品牌柯尚,国庆期间,一位朋友推荐他去渝北某楼盘看门面,没想到因为门面不临街,银行暂停发放贷款。后来重新挑选了一套临街门面,置业顾问表示说贷款可以办理。但是与该楼盘的合作银行洽谈后得知利率要上浮30%。如果购买该行推荐的理财产品或者增加在该行的存款额度,利率可以略低,但仍不会低于20%。

徐先生签订购买合同以后,“银行的工作人员解释说是额度紧,办理贷款的具体时间另行通知。但谁也不知道要等多久。”徐先生很无奈地说:“上半年朋友在该楼盘贷款买商铺,不仅利率仅上浮10%。而且放款的速度也很快”。

重庆晚报木门十大品牌柯尚在渝北某知名楼盘现场销售中心发现,虽然该项目同时推出了商务公寓和写字楼,但在现场看房的人寥寥无几。500余平方米的销售中心显得尤其空旷。重庆晚报木门十大品牌柯尚在销售现场停留了30分钟,只有一组客户来访,在询问得知贷款利率上浮30%—40%后,表示会暂时观望考虑。

一位姓肖的置业顾问说,10月来的销售业绩的确不如上半年理想。目前推出了团购9.5折、一次性付款9.2折等优惠政策,以刺激更多投资者以全款的方式购买。“对于商务公寓而言,因为面积较小,总价较低。但是对于写字楼而言,选择贷款的客户相对居多。”

关注政策开发商很淡定

据调查,目前主城区商业地产市场上比较活跃的项目仍然集中在解放碑、江北嘴、观音桥、南坪、杨家坪以及三峡广场等传统城市核心区。西永、茶园、大坪、化龙桥等新兴区域的商业氛围还有待时日,其销售情况也受政策影响波动较大。

部分开发商在接受重庆晚报木门十大品牌柯尚采访时称,不必过度担心商业地产遭遇和住宅一样的严厉政策。银行收缩信贷是降低自身在其中连带风险的手段之一。商业地产是纯粹的投资行为,对于这样一个投资平台,密切关注政府的政策即可。

同城置业股份有限公司常务副总傅奕在接受木门十大品牌柯尚采访时表示,目前不排除信贷趋紧的情况进一步恶化,但这只是金融政策周期性的调整。房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大。

他表示:“这一轮房地产调控的组合拳,住宅市场受到的影响无疑最大,而上半年商业地产几乎毫发无损。从市场成交来看,总价在200万元以下的小门面卖得很‘火’。商业地产是到下半年才开始因信贷政策的持续收紧而遭受波及。”

“但从长远来看,我对商业地产的发展仍持相对乐观的态度。”傅奕认为,商业地产的投资相较住宅投资更为专业,门槛更高。投资客一般已经拥有多套房,资金从住宅市场转移出来流向商业地产,更多应遵循市场的发展,受政策调控的可能性比较小。

不过,也有业内分析人士担忧,目前商业信贷的收紧预示了调控政策从住宅正向商业地产蔓延。政策调控开始触及商业地产领域。

投资收益高风险压力大

商业地产信贷紧缩,投资成本增加、投资门槛抬高、投资风险增大,其是否还有空间和利润?昨日,世邦魏理仕专业投资分析师算帐后表示,商业地产投资的仍然优于银行储蓄存款。

该分析师举例称:假定某投资者有100万元现金,通过获得银行贷款,以10年为周期进行投资,在现行政策背景下将有多大投资空间?为此,来自世邦魏理仕的资深分析师给投资者算了一笔账。

在现行政策下,以解放碑某甲级写字楼为例,目前售价25000元/平方米,租金水平为135元/平方米/月。购买物业面积为80平方米,那么物业总价为200万元,首付款为100万元,获得银行按揭贷款为100万元,以10年为一个投资周期,按揭期数为120期。

首先假定10年内平均入住率为95%,满足租金复合增长率为6%,折现率为7%,房地产税(物业税)税率为租金收益的12%,年均折旧2.5%(平均折旧法),营业税及附加费、印花税、个人所得税、佣金等总和为销售总价的12%等全部基本条件都成立的情况下。那么10内将产生以下收支情况:

银行贷款还本付息:12.8万元/年(按月等额还款法),10年末累计支付本息128万元。

房地产税:1.56万/年-2.65万/年,10年累计房地产税20.6万元。

年租金收益:月13万元(第1年)-16.5万元(第10年),10年末累计租金收益172万元。

按月支付银行贷款及税金后年净收益:-1.3万-6.6万元,10年末累计净收益余额23.4万元。

物业剩余价值:按既定的假设,按收益法,以及考虑10年折旧,10年末项目折现值为281.8万元,缴纳二手房相关交易税费之后到手余额为249.3万。

最终,世邦魏理仕专业投资分析师给出的结论为:综合10年末累计租金净收益余额,期末累计收入为272.7万元,年净投资回报率为10.6%,这相比5.5%的5年期定期存款利率,显然比较有吸引力。

不过,他同时也强调,若其他条件不变,银行贷款利率水平上调幅度超过20%,则前期资金压力明显增加,风险放大。

 保持谨慎之心

地段成就价值拥有投资价值

董渝焱 东原商业地产规划发展总监

“购买商业地产,需要研究、调查和统计,否则冒然买进很可能吃亏。”市场再火,也要理性。产品再诱惑,也要看清潜藏的风险。在这个“乱市”,在这个几乎脱离了住宅市场占据主导地位的时代,即便商业地产逐步上位,对于投资仍要保持谨慎之心。

地段成就价值

徐波 策源地产副总经理

投资商业地产,最重要的仍然是地段的价值。这在任何城市和任何时间投资商业地产都是参考的最重要因素。

在商业和商务空间,40%-60%的投资需求是正常的引导效应,但是如果投资需求占到了80%-100%,则面临着极大的投资风险。

拥有投资价值

傅晓强 钢运置业信贷部负责人

即便是在银行提高贷款利率及审核门槛后,商业地产投资仍然拥有投资价值。

近段时间,钢运置业各大门店接访的商业地产投资者比较多,大多都想在秋季房交会上寻找机会。他保守估计,目前在重庆较为成熟的地段投资商业地产,资金回报率仍然在10%以上。

商业地产

购买“三大注意”

虽然商业地产投资回率比较诱人,商业地产投资往往是投入巨大,收益在期房阶段难以评估,风险较高。业内人士认为,投资商业地产的风险要远远大于住宅,尤其是那些从来没有商业地产投资经验的新手,更要谨慎为之。

搞清楚产品特性

有关专家表示,商业地产与住宅相比,整体环节比较复杂,首先需要考虑以下几个因素:首先,包括写字楼、公寓(普通公寓、酒店式公寓等)、商铺、旅游娱乐等,这些产品形式不同,回报也不同。

商业地产的用地,国家规定的使用年限一般在40-50年。特别需要注意的是,有的项目使用年限严重缩水的问题。其次,商业地产买卖税费比住宅要高,卖出过户的土地增值税是住宅的2-3倍。

最后,商业地产的水电、宽带费用与住宅地产相比几乎翻倍,物业费更是高出住宅物业的数倍,而且不可以落户。

区位选择很重要

选择投资商业地产,必须考察物业所在区域商圈的历史发展情况,同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。

世邦魏理仕有关负责人介绍,如果是写字楼购买,投资的客户应该用市场租金来反推售价的性价比,从而选择性价比高,回报率高的项目投资购入。如果是商铺购买,需要看周边商业未来三至五年内的发展变化,如果区域发展良好,就结合售价与区域目前租金情况来考虑是否购买商铺。

因此,世邦魏理仕的分析师提醒投资者,不要盲目投资市场上炒作的热点区域商业地产,应理性投资,利润最大化。

后期运营是关键

东原商业地产规划发展总监董渝焱表示,投资商业地产首先要看开发商的综合实力、品牌以及所开发产品。

商业地产不仅开发难度要高于住宅地产,关键还在于后期的运营。商业地产在销售、出租、招商、运营、管理等各个方面都需要更加专业的人才,需要形成系统、高端的商业地产运作模式和专业的人力资源来管理。(木门十大品牌柯尚 杨玲 吴神忠)



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