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上海土地市场仍高温 禹洲地产13亿夺嘉定纯宅地
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7月10日,上海市规划和国土资源管理局公布,嘉定区普通商品房用地——菊园新区柳湖路以东、环城路以北地块,当天以13.1666亿元成交,折合楼板价10405元/平方米,溢价率为60%,竞得人是上海禹洲房地产投资有限公司(下称“上海禹洲”)。

某分析师薛建雄称,这幅纯宅地属嘉定新城板块,实际位于嘉定新城与老城之间,目前该板块的房价经过一年多的回调,最高也不过1.85万元/平方米,而此次该地块的楼板价已超过1万元/平方米。

上海禹洲营销负责人昨日称,这是该公司在上海拿下的第一个纯住宅项目。此次拿地,主要是对嘉定区域市场较为看好,希望以后将该项目做成品质较好的特色楼盘。上海禹洲隶属于总部位于厦门的禹洲地产(01628.HK)。

“暗标”竞拍

据前述上海禹洲营销负责人介绍,禹洲地产2005年进入上海,已先后进驻上海、北京等9个城市。

官网资料显示,在拿下嘉定项目之前,禹洲地产在沪至少有6个项目,其中5个位于浦东,1个位于金山,包括“禹洲·金桥国际”、“禹洲·惠南茜尔斯”、“禹洲·蓝爵”等。

上海某本地开发商称,禹洲地产进入上海市场这么多年,旗下项目多为商办,从来没拿过纯宅地,这次算是如愿以偿,“但10405元/平方米的楼板价确实太高了,照这个楼板价,日后房价起码要2万元/平方米以上,才能有钱赚。而目前嘉定新城的房价,还很难达到这个水平。”

楼板价“偏高”的原因之一,可能是投标方式。

据薛建雄介绍,此次土地拍卖采用的是“暗标”的方式,这意味着竞买人只有一次书面报价的机会。有4家公司参与竞价。薛建雄称,禹洲地产的出价比第二名高了3亿元左右,第二名的楼板价仅8000多元/平方米。

某港资房企副董事也说,从出价远远高出其他竞标者的架势来看,这块地禹洲地产是志在必得,“虽然从溢价率看,60%的水平不算太高,但超过1万元的楼板单价确实偏高。”

关于此次拿地的价格,前述上海禹洲营销负责人不愿置评,仅是简单回应,“每个公司都有自己的策略”,“我只能说我们对未来市场较为看好。”

2012年年报显示,禹洲地产全年合约销售额比2011年上升52%,至65.29亿元。

前述上海当地开发商分析,上海宅地本来就紧缺,而禹洲地产又是上市公司,对土地储备、业绩等有要求,“如果是一家非上市公司,出价可能未必会这么猛,也会去算一下经济账,而对于上市公司来说,哪怕有一点微利,报表就能过得去。”

在该开发商看来,此次竞拍采用的是暗标的形式,此举可以避免盲目举牌导致溢价率过高,同时也能够使拍地利润最大化。“其实照目前土地市场的热度及开发商的拿地热情,即便是明标举牌,可能最终的成交价格也能达到目前这个水平,只能说大家对未来预期较为看好吧。”

 “战略性”进驻

禹洲地产的上海突进,可谓中小房企进军一线城市的一个缩影。

单以福建背景的房企为例,今年6月27日,青浦区商办、餐饮旅馆业用地——徐泾镇会展中心3地块(02-01)以47.21亿元成交,折合楼板价8539元/平方米,刷新当时上海的年内总价地王纪录,竞得人中除了绿地,便有一家福建公司——福建泰坤贸易有限公司。

另一家福建房企阳光城(000671.SH)也参与了上述徐泾地块的竞拍,但未能得手。创始于福州的阳光城已在沪有多次拿地经历,该公司去年还将管理总部迁至上海。

除了福建军团,今年5月,长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块以46亿元成交,竞得人也是“名不见经传”的北京福润天成房地产开发有限公司。

而同样盯上前述嘉定地块的,还有大连友谊(集团)股份有限公司(000679,大连友谊)。7月9日,大连友谊公告称,将通过子公司参与该地块竞拍。大连友谊称,上海房地产项目的开发,是大连友谊挺进一线城市的第一步,嘉定项目对其发展“具有战略意义”。不过,该公司最终未能竞标成功。

2012年年报显示,大连友谊旗下的两大主要收入来源分别是零售和房地产,占整体收入的比重均超过40%。其中,房地产业务上升势头不错。2012年,该公司房地产业务收入14亿元,比2011年上涨33.81%;而零售业务收入16.4亿元,比2011年下降7.6%。

“现在拍地都是在看预期了,地价和房价已经难以匹配。”某央企开发商投资部负责人说,比较合理的情况是,地价占房价的1/3。现在地价已占了房价的1/2甚至更多。

不过,该负责人也指出,一些市场化、规模化的房企,并不在乎一城、一地的得失,“有的企业拿地是战略性的,比如为进驻某个城市,拿的地要好要有知名度,对于上市公司更是如此。如果屡拍不中,最终只能出高价。”

宅地竞夺热潮

当下土地市场的热度,让受访业内人士多有感慨。

某港资房企副董事则认为,和目前嘉定新城的房价相比较,前述嘉定纯宅地块的最终成交价格确实比较高,但近期成交的所有土地几乎都存在这个问题,“现在的地价已经难以再用周边的房价水平来测算、倒推,照近期土地市场拍出来的价格,很多地块所处区域未来两年房价要有30%的涨幅,开发商才能盈利,而且是微利。”

据某上市房企分管拿地的总裁助理介绍,按前述嘉定宅地的成交价格,日后项目售价要达到2.2万元/平方米才能盈利,而目前嘉定新城楼盘很多,价格短期内很难超过2万元/平方米。“根据这块地2.3的容积率,开发商可以在建一些高层公寓之余,再建一些联体别墅,增加盈利空间。”

在上海某当地开发商看来,今年以来上海虽然推地较去年频繁,但纯宅地的供应量还是偏少,每次纯宅地出让都会引来企业的一致关注。

综合上海中原地产和21世纪不动产昨日的统计数据,今年1月份至今,上海已经成交了纯宅地13幅,较去年同期(同比)增加6幅;成交土地面积76.82万平方米,同比增加113.35%;成交总价133.04亿元,同比增长617.03%;平均楼面地价为10800元/平方米,同比增加146.69%;平均溢价率为52%,同比增加28个百分点。

某央企开发商投资部负责人认为,近期一线城市和一些发达的二线城市,均出现了纯宅地价格过高过热的情况,“开发商经过上半年的跑量,需要补仓,而上半年各地推出的纯宅地较少,一有出让就会引来多家房企争夺。一些房企两次、三次拿不到,最终会在某一轮竞标中激进一把,高价杀出。”

上海中原地产称,按上海市规土局的公告,上海7月预计还有宅地进入出让环节,总面积为18.93万平方米,出让底价总计为17.54亿元,其中松江1幅,嘉定2幅。



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