地产快报
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限购后刚需释放 武汉楼市成交量逼近历史高位
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武汉市房管局最新公布的数据显示,今年1~10月,武汉新建住宅累计成交量已达10.77万套,距离历史成交最高点——2009年的12万套,只有一步之遥。 “限购”、“限贷”政策没有发生变化,武汉楼市成交量为何迫近历史高位?到底是什么人在买房?后市又将如何呢?

  创新高!并非都是统计口径扩大的“功劳”

  1~10月销售10.77万套、全年可能接近13万套的成交量,是什么概念?

  据武汉房管局统计,2007年全市新房成交量在11.2万套,2008年为5.1万套,2009年为12万套,2010年为11.3万套,2011年为10.8万套。从历史数据可以看出,每逢调控年,成交量都会出现下降,如宏观调控最紧的2008年、武汉执行限购的2011年。正因如此,在调控依然严厉的2012年,仅仅前10个月的成交量就可比前一年,且全年还将创出新高,这一现象令人关注。

  值得注意的是,2007年武汉房产成交统计范围,只包括7个主城区和黄陂、东西湖,2010年开始,武汉加入统计江夏区,2011年则是7个主城区+6个远城区全口径统计。由于统计范围扩大,今年成交量放大似乎有统计“功劳”。但事实并非如此。对比2009年,今年1~10月,即便剔除蔡甸、新洲、汉南等远城区,武汉楼市成交量也达9.5万套,按月均成交量算,同样超过楼市火爆的2007年,成为历史第2高。

  谁在买?积攒的客户+拆迁户+换房

  今年,武汉“限购”政策没有发生改变,到底是谁在买房?“等不及了,明年底就要结婚。”在汉阳四新某楼盘现场,正在看房的市民左先生告诉木门十大品牌柯尚,去年就想买,看中汉阳三环外一楼盘,单价6800元。观望一年,现在位置更好的四新楼盘只卖6300元,价位还比较合适,自己就出手了。

  左先生只是近期购房人的一个缩影。在南湖、四新、白沙洲、后湖等最适合刚需置业楼盘的售楼部,几乎全是“两老带两新”看房组合。“我们至少五成客户都是准备结婚的刚需。”后湖一楼盘营销总监告诉木门十大品牌柯尚,去年他们3个月收集500组认筹,但今年1个月就能收集300多组。

  武汉市房管局公布的数字也显示,今年10月,武汉90平方米以下商品房成交5415套,占比高达41.66%。而购买这种户型的客户,以刚需为主。

  不仅是积累的刚需在释放,由于旧城改造催生的需求也不容忽视。“购买此地块,必须配建3000套限价房,用于安置××工程拆迁户。”这是目前武汉土地出让市场最常见的情景。今年,武汉相继有近10个城中村改造,按每村500户算,购房需求就相当庞大。

  此外,一部分改善性群体也开始入市。

  为啥买?价格降了+降息影响

  现在房价高吗?“不便宜!”近日,木门十大品牌柯尚在武汉多个售楼部询问购房人,对于当前房价,不少人仍异口同声。

  不过,今年10月,武汉新房均价为6361.64元/平方米,同比下降1.92%,这是今年4月以来,连续第6个月同比下降。对比2005~2010年,武汉均价年均30%的涨幅,房价“止涨”已成事实。

  与此同时,在当前武汉几个置业热门区域,几乎都有“杀价”楼盘出现。如汉阳王家湾,去年新项目报价都接近1万/平方米,但今年一个项目入市均价还不足7000元;去年白沙洲片区某楼盘6800元入市,被称为地板价,但今年一个新项目的均价定在6300元。在竞争最为激烈的汉阳四新片区(2环内),起价更是不断探底,最低甚至已不足5700元。

  以三环外某区域为例,前年某开发商在该区域开盘一个项目,定价超过7200元/平方米,几乎卖不动,开发商甚至已将售楼部撤销。今年,该开发商在同区域重新开盘一个项目,均价只有6500元,当天就卖出七成房源。“这说明只要降价到位,需求还是有的。”该开发商对木门十大品牌柯尚感慨。

  不仅如此,今年7月、8月央行连续2次降息,降低购房贷款成本,也影响了楼市成交。

  后市呢?楼市并未“鸡犬升天”

  武汉楼市成交量,或将创下新高;而近期110家上市房地产企业公布报告显示,房企前3季度共实现营业收入2626亿元,同比增长19%,不少开发商甚至已经完成全年销售任务。这是否意味着房地产的春天来了?

  “看到别人吃肉,不代表自己就饱。”中指院(华中)研究副总监李国政笑称。

  木门十大品牌柯尚了解,武汉虽然整体销量大,但以今年10月份为例,全市24个开盘项目,累计推出房源6724套,开盘当天销售率仍维持在55%的较低水平。其中,销售率超过九成的只有3个,有7个项目销售率甚至不足三成。

  与此同时,今年以来,武汉销量前十的楼盘,约占全市总销量的20%,如9月份前十楼盘销量总计1836套,而全市一共才卖房11930套。对比武汉目前200多个在售楼盘,意味着95%的项目,只能“分割”剩余8成项目。

  不仅楼市“冷热不均”,再看看今年上半年武汉销售最好的楼盘,均价只有5420元,而排名前十的楼盘,最高单价才8380元。这说明,卖得好的楼盘,都是价格较低的,市场虽然销量恢复,但远没有到任何房源都能“鸡犬升天”的地步。

  另外,据武汉市房管局公布的数字显示,今年虽然销量大,但增长更快的是库存,仅1~9月武汉就新增供应2.7万套住房,没有卖出。库存压力,仍旧是悬在开发商头上的利剑。

  如果刚性需求持续爆发,重新掌握主动权的开发商是否会调整价格?

  “今年之所以需求量猛增,源于积压两年的刚需开始释放,但这一波需求消化完毕,重新积累又需要大量时间。”李国政认为,对于开发商来说,相比涨价更重要的是抓住这波需求。

  湖北省房地产学会专家委员叶学平也认为,如果当前的价格得到市场认可,成交量能维持在合理水平,房价进一步下行的动力会比较弱,而房价保持稳定,也是各方面都愿意看到的结果。

  链接

  住建部部长姜伟新:坚持房地产市场调控政策不放松

  据新华社电党的十八大新闻中心12日下午在梅地亚中心举行第四场木门十大品牌柯尚招待会。住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新说,我们将坚持政府调控和市场调节相结合,加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系,促进房地产市场平稳健康发展,加快保障性安居工程建设,进一步加大农村危房改造力度,努力实现城乡居民住有所居。

  他还强调要继续加强保障房建设资金管理,并坚持房地产市场调控政策不放松。(陈珂)



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