地产快报
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沪“地王集中营”推宅地
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上海“地王集中营”青浦赵巷特色居住区再推一幅纯住宅用地。近日,上海市规划和国土资源管理局发布了今年第152号土地公告,其中“赵巷特色居住区0号地块1”的容积率为1.02,起始总价11.8亿元,被业界称为今年以来上海推出的稀缺住宅用地之一。

  出让公告显示,该地块东至置鼎路、南至尚泾支流、西至新通波塘、北至淀浦河,土地面积154320.7平方米,出让面积121376.8平方米,折合起始楼板价9560元/平方米。近5年来,赵巷特色居住区(现已更名为“赵巷国际别墅区”)共成交4幅容积率为1的住宅用地,其中3幅为当时的地王,最低成交楼板价为10672元/平方米。

  业内人士认为,上海土地市场已呈明显回暖态势,部分房企在资金压力缓和及可售房源消化的背景下,对于优质地块的储备意愿明显提升。此时,如此稀缺的低密度住宅用地入市,对开发商具有较强的吸引力,预计成交楼板价将在15000元/平方米左右。

  毗邻和黄地王

  上海市土地交易市场数据显示,截至10月31日,共有19家房企领取了“赵巷特色居住区0号地块1”的竞买申请书,该地块成为近期上海推出土地中关注度最高的地块。

  木门十大品牌柯尚在现场看到,该地块位于两条主干河流的交叉口,与和记黄埔赵巷地王——赵巷特色居住区17号地块仅相距数百米。在“赵巷特色居住区0号地块1”上面,林木青翠,河水清澈,西面与绿地国际山庄别墅区隔新通波塘相望,颇具豪宅氛围。此外,就赵巷板块而言,该地块附近的交通条件相对比较优越,从人民广场出发沿高架桥仅需约半小时车程。从该地块到青浦地标式商务配套奥特莱斯,来回车程也不超过10分钟。

  “容积率1.02,且规定90平方米以下住宅建筑面积不低于20%,该地块适宜打造成联排别墅、花园洋房等类别墅为主的高端住宅区,并可结合两面滨水的特色打造生态绿地、大型会所和水景休闲度假产品。”中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬指出,与和黄地王相比,该地块的景观优势十分明显,性价比更高一些。

  5年来,赵巷别墅区板块的地价经过疯狂上涨后已逐渐回归理性。从龙湖获得8号地块创下2007年地王(楼板价10673元/平方米),到金地摘得10号地块创下2009年地王(楼板价14499元/平方米),再到2010年和记黄埔以溢价率192%夺取17号地块(楼板价21436元/平方米),赵巷区域的地价一路飙升。转折发生在2011年12月,和记黄埔子公司在无人竞争的情况下,以底价14.09亿元、楼板价9559元/平方米的惊人低价拿下了赵巷镇特色居住区16号地块。

  “如果将和黄获得的16、17号地块合并计算,那么平均楼板价为1.4万元/平方米,与金地2009年获得10号地块的楼板价基本一致。因此近期上市的“赵巷特色居住区0号地块1”的合理地价范围为1.4万元~1.5万元/平方米。”上海城市房地产估价有限公司资深咨询师邵明浩表示。

  同策咨询数据显示,目前“赵巷特色居住区0号地块1”周边的在售项目有:8号地块上所建的龙湖滟澜山项目,成交均价为2.2万元~2.3万元/平方米;10号地块上所建的金地天境项目,成交均价3.2万元~4.8万元/平方米;合生御廷园公寓,成交均价1.2万元~1.5万元/平方米。

  溢价或超50%

  “上海赵巷板块是国内各大知名房企比较关注的区域,目前以万科、保利、龙湖为代表的大型房企正在积极增加土地储备,不排除“赵巷特色居住区0号地块1”将引来一场激烈争夺,预计溢价率可能会在50%以上。”同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静表示。

  “高端住宅受限购影响很大,如今调控政策并没有松动迹象,开发低密度地块的销售压力较大。”沪上一位上市房企高管对“赵巷特色居住区0号地块1”的开发前景持保守态度。他认为,自2007年开始,赵巷板块的地价在地王效应带动下已快速上涨,当前该区域房源有价无市,未来房价的上涨空间也很有限。

  木门十大品牌柯尚在该地块周边的几个售楼处了解到,近期赵巷别墅区销售持续低迷,一些资金链紧张的开发商以降价方式拉动销售。公开数据显示,截至今年10月18日,赵巷板块新建商品房库存量达17.79万平方米,占整个青浦区82.2万平方米总库存的21.6%。

  需要耐得住寂寞,是赵巷别墅区在售项目的格言。事实上,这也是善于“猫冬”、精于开发的和记黄埔的底气。木门十大品牌柯尚在现场看到,在和记黄埔的两幅住宅地块上,大门紧闭,并未有机械施工的迹象。如果能捱到楼市彻底回暖,以和黄操作高端项目的能力,赵巷项目的盈利空间仍是值得想象的。

  “未来上海热点区域的土地价格将持续回暖并稳步上升,流拍、底价成交现象预计会明显减少。”陈延彬认为,赵巷板块受益于大虹桥板块规划的利好,2015年后附近建成的地铁17号线将与虹桥枢纽一起,形成贯通上海东西向重点区域的大型客运通道。在未来的发展中,赵巷的居住氛围会受到更多的认可。



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