地产快报
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北京南城楼市价值洼地效应将被放大
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最近统计数据显示,8月首周京城商品住宅成交均价上涨8.6%,80%以上的楼盘已经止跌。当开发商终结以价换量,房地产行业进入筑底阶段,京南亦庄等区域楼市价值洼地将凸显。

  资金压力缓解

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,今年上半年应该是房企资金最紧张的时点,从目前诸多迹象来看,尽管下半年仍面临着国内经济增速下滑的风险,房地产调控也有加码的可能性,但总体来看,房企资金状况缓解的大局已定。截至8月9日,根据同花顺iFinD咨询统计,共有万科等26家房企公布了中期业绩,这26家房企的经营性现金流净额在2011年上半年末还是负的636.32亿元,但到了2012年6月底已成功“转正”,26家房企的经营性现金流净额已达到了761.31亿元,增量达1397.63亿元,同比增幅高达225.46%。

  “楼市成交回暖,销售回笼资金是开发商资金压力缓解很重要的原因之一。”北京和裕地产公司营销中心总经理王骞表示。据其介绍,公司旗下楼盘地处亦庄核心的林肯公园在售户型面积93平方米至260平方米,户型面积涵盖范围较广,随着今年楼市刚性需求以及改善性需求相继爆发,项目取得了不错的业绩。自3月份以后销售情况一直向好,7月份,项目二期限量推出景观楼王,单月销售额就达到了5亿元。

  八成楼盘止跌

  开发商资金压力缓解,加之目前不少公司今年预定的销售业绩已提前完成,三季度由于存货减少,为了追求利润率,开发商普遍会弥补前期损失利润,不少楼盘收回折扣,甚至试探性开始涨价。链家地产市场研究部针对7月第四周和8月首周均有成交的112个楼盘的价格统计,8月首周京城商品住宅成交均价上涨8.6%,80%以上的楼盘已经止跌。其中,价格环比上涨的楼盘占到49%,涨幅超过5%的占比为26%,美唐花园、长滩庭苑、兴业嘉园等涨幅超过10%。

  另外,近期发布中期业绩的上市房企,包括华润置地等在内的多家房企亦纷纷谨慎表示,由于产品结构及市场因素,下半年降价空间不大。对此,王骞分析认为,“下半年尤其是定位于高端客群的楼盘而言,仅靠降价难以持续撬动市场,更重要的是提升项目价值。”王骞以林肯公园为例分析,由于项目定位于世界城市公园地产典范,历经五年区域深耕,目前区域内生活配套日趋完善,包括基铂尔曼等多家五星级酒店及5A级写字楼,亦庄创意生活广场等大型重量级商业配套,20万平方米沃尔玛商圈建成使用等等。因此,对于项目下半年的营销而言,肯定不会降价,而是进行产品升级,所以开发商对项目二期产品进行了全面升级,由内而外提高筑造标准,精装达到了五星精装,力求精益求精。

  楼市价值洼地效应将被放大

  楼市以价换量阶段,买家普遍期待房价进一步下跌,而楼市进入止跌上行阶段,楼市的价值洼地效应将被放大。根据中原地产提供的数据,7月份,从京城楼盘供应量的环线分布来看,新增供应中二环内仅有崇文区的世藏168新增项目入市,三四环之间和四五环之间各有一个新增项目入市,分别为太阳公元和金第万科·朗润园。其余超过95%的项目位于五环之外,五六环之间占比最高,达56.51%,六环之外新增供应占比也较高,达39.32%。

  在楼市供应进一步郊区化的趋势下,优势地段、性价比较高的楼盘,价值洼地效应表现得就越明显。以五环为分界点,综观整个北京市场,东五环、北五环、西五环楼盘基本单价都达到了四五万元。如地处京东四五环间的公园1872项目,目前均价每平方米4.7万元,凯德锦绣均价每平方米4.2万元/平方米;京北四五环间的保利中央公园单价3.8万元/平方米,而远洋万和公馆价格高达5.8万元/平方米;京西五环附近的如园等项目的销售价格也都在四五万元/平方米以上。

  相比较之下,京南五环尤其亦庄区域楼盘性价比较高。以区域核心代表性超级大盘林肯公园为例,目前该楼盘售价2.2万元/平方米,其中每平方米赠送6000元精装修,若去除精装费用,单价在1.6万左右/平方米。此前7月份,京南大兴旧宫绿隔地块诞生地王,预计未来新房定价或超3万元,林肯公园目前价格实际相比较旧宫地王16478元/平方米的楼面地价还要略低。在业内看来,亦庄区域整体面临补涨。

  “至少房价会向京东、北、西其他几个方向看齐。”王骞判断。而支撑其判断的重要依据是亦庄区域的区域价值面临着全面爆发。作为北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的开发区,亦庄产业集群优势明显,交通、教育、医疗、商业等配套设施的发展现状及前景非常不错。而2012年将是总投资达2900亿元的城南行动收官之年,借力北京新城南行动计划,亦庄的居住价值也还将不断发生改变。“随着京南新增741亿元投资的落实、第二机场的建设等利好升级,包括亦庄在内的京南楼市目前尚处于价值洼地,预计将迎来一次新的发展契机。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。



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