地产快报
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2012年1-11月重庆市房地产开发市场现四大特征
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央行自去年末以来三次调低存款准备金率,并在本年6月进行了三年来的首次降息,宏观政策的一系列预调微调措施,为重庆房地产开发市场实现稳中有进的健康发展带来了契机,虽仍存在资金紧张、开工不足等隐忧,但还是可以从现状中看出我市房地产市场更趋理性、健康的良好前景。

  一、新开工面积降幅收窄,为开发投资增速平稳奠定基础

  上半年全市商品房新开工面积2823.97万平方米,同比下降23.0%。新开工面积的减少导致全市商品房在建项目施工面积增长幅度减少,进而致使建安工程投资增速大幅回落,是上半年开发投资增速回落的主要原因。近期,全市新开工面积降幅不断收窄,开发投资增速渐趋平稳,且呈现出稳中有进的苗头,1-11月全市房地产开发投资2203.04亿元,同比增长24.1%,是自二季度以来仅次于9月份的第二高点。房地产开发投资增速9月和11月两次冲高的态势,体现出当前重庆房地产开发市场的信心有所恢复,全年有望保持在现有水平上。

图1:2012年各月房地产开发投资增速

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  二、刚性需求集中释放,传统旺季与秋交会双双发力

  1-11月全市商品房销售面积3815.90万平方米,同比增长3.5%,较前三季度提高2.5个百分点。从单月销售面积的成绩来看,在2012年宏观政策总体保持调控基调,小幅预调微调的背景中,近三个月重庆房地产销售市场表现不俗。

  首先是“金九银十”作为楼市传统旺季,2012年9、10月全市商品房销售面积达779.98万平方米,较去年同期多销售8.08万平方米,增长1.0%,其中,商品住宅销售面积合计711.37万平方米,较去年同期多销售23.02万平方米,增长3.3%,成为本次旺季行情中的主导力量,以居住为目的的刚性需求有效释放,市场信心逐步增强。

  其次是十一月份的秋季房交会为刚性需求的再次释放创造契机,当月主城九区商品房销售面积达223.07万平方米,在此带动下,全市同期商品房销售面积达519.18万平方米,成为本年月度销售面积最高的月份。

  总体来看,自2010年以来严厉调控的政策环境仍在持续,但今年以来的预调微调为之前调控中所聚集的刚性需求提供了释放契机,近三月商品房销售市场表现不俗,但考虑到本次集中释放后的缓冲期,全年全市商品房销售面积增速恐难继续上升,预计仍将保持趋稳态势。

  三、资金增速仍低于投资,但主力资金到位情况有所缓解

  1-11月,全市房地产开发企业资金来源合计4580.60亿元,同比增长11.1%,较开发投资增速低13.1个百分点,其中,本年到位资金3353.13亿元,增长14.1%。

  (一)国内贷款有所好转

  上半年,全市房地产开发企业国内贷款同比下降6.3%,其中银行贷款下降3.2%。到11月末,国内贷款达633.37亿元,同比下降2.2%,其中银行贷款551.57亿元,增长10.7%,银行贷款增速由负转正预示资金面积极向好。

  (二)自筹资金与回笼资金加速增长

  1-11月,全市房地产开发企业自筹资金1044.53亿元,同比增长44.0%,较上半年加快12.0个百分点;以定金、预售款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金1659.21亿元,增长10.0%,较上半年加快4.2个百分点。

  国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资金比重达99.5%。因此,当前房地产开发企业主要资金来源的好转,将为全市房地产开发业在平稳之后的“进”打下坚实的基础。

  四、政策环境仍以调控为主,预调微调均衡市场供需

  2012年房地产市场调控政策环境变化趋势初步明朗,决策层、开发商与消费者形成基本共识——宏观政策环境依然严厉,差异性贷款利率的政策或难改变,调控方向仍将保持既有目标。2013年,房地产市场政策环境将在较长的一段时期内维持现状,既保证刚性需求的合理释放和有效满足,又严厉遏制投资、特别是投机性市场需求。市场供需将在保证刚性需求的总量上达到均衡,全市房地产开发企业信心正在恢复,企业资金状况逐步缓解,开发投资增速仍有望保持20%左右的水平,市场销售状况仍将持续平稳。

  (投资处屈磊旻)



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