地产快报
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北京楼市供过于求 房价或破冰
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北京房地产交易管理网数据显示,截止到日前,北京今年年内供应的商品房期房住宅项目合计为60个,提供的住宅套数总量为19316套,而签约套数仅为8989套,签约率仅为46.5%。近半项目签约率不足三成。供过于求趋势已定,房价或有望破冰。

近期,受资金链紧绷与销售萎缩的双重影响,北京楼市新房推盘节奏明显加快。然而,供应的放量却并未带动成交的显著回升,各地新房市场存货压力继续增加。限购及限贷政策叠加效应抑制了市场过半需求,市场交易量已经陷入低谷。

有数据表明,北京商品房的库存自春节后上涨9000套,目前商品房库存积压为102449套。北京中原市场研究部分析认为,库存积压上涨的趋势已经明显,而且随着在建工程大量转入预售状态,库存积压的总量还将明显增加。

近期,政府不断加大对保障性住房开工建设的推动力度。6月10日,住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》,督促保障房开工建设的落实。北京按照年初制定的供应计划,今年需竣工10万套保障性住房,新开工和收购20万套。6月13日,北京市住房和城乡建设委员会公布,2011年北京市保障房建设项目将于9月底全部开工。目前北京市已落实开工项目150余个,新开工各类保障性住房约9.6万套,提供房源超过20万套;计划年内竣工项目80余个,规模10万余套;已竣工保障房1.5万套。

临近年中,处于保障房集中签约的时间节点。进入6月的数据反映出,6月6日-12日成交的商品住宅中,商品住房、保障性住房已经各占半壁江山。而扣除保障性住房后,北京商品住房仅成交了1139套,成交面积12.01万平方米,成交套数、面积均在减少。显然在政策不断强化的背景下,保障房的成交量有望占据市场主体。业内人士预计,保障房将于四季度集中上市,保障性住房所在区域,中低价位普通商品房的销售量和价格将承受较大的冲击。

亚豪机构副总经理任启鑫分析,今年计划新增20万套保障房,而去年全年北京包括保障房和商品房的累计成交量也仅为11万套,商品房市场本就受到市场下行预期和限购政策的双重利空,再加上大量上市的保障房的分流,将对商品房市场产生巨大冲击。供大于求加剧购房人的观望,增强看跌后市的信心,而保障性住房供给加大,有助于缩短申请配售周期,会造成部分刚需客群放弃购买商品房转向保障房。在严峻的市场形势下,如果在售项目仍然扛价不降,那么楼市僵局将很难被打破,近期商品住房成交下滑的市场走势还将持续。

政策发力、竞争加剧、需求萎缩、融资受阻的多重压力之下,开发商的资金成本压力更趋显著。21世纪不动产分析,历经半年的试探性推盘让开发商的库存量已经超出负荷,库存量与资金紧缺双重压力之下,加大推盘力度,打折促销已成为必然选择。

近期,北京商品房供给大多为中小户型。从北京近日面市的5个开盘项目看,全部位于五六环之间,多为符合目前主力需求的普通住宅、中小户型。任启鑫认为,市场的这一变化与政策调控后刚性购房客群的需求相符,开发商大量推出与主流购房客群需求匹配的产品,也是希望能够顺利实现销售,促进资金回笼。自今年2月开始,楼市已连续近5个月出现供过于求,楼市库存迈上10万套关口,挤占开发商大量现金流,支撑房价继续上涨的后劲已显不足。随着六七两个月楼盘开盘量的增加,特别是郊区新城新盘的集中供应,销售压力之下房价有望出现破冰,预计将带动整体房价的回落。 (作者:陆昀)



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