地产快报
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上海住房供地量看齐去年
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[提要]业内人士指出,以上海为代表的长三角城市今年将延续去年年底的拿地热潮,保持较大的住宅用地供应量,可满足房企日益高涨的拿地热情。

  3月 31日,上海市规划和国土资源管理局公布了上海 2013年住房用地供应计划。与此前市场各方预期一致,今年上海住房用地计划供应 1000公顷,与去年相比不增不减。

  与以往不同的是,今年上海的供地计划只列出了住房用地供应总量,没有公布保障性住房和商品房用地等各类用地的详细供应量。2012年,上海市首次同比调低了住宅用地的供应目标,低于自 2005年以来的 7年平均年度实际供应量。

  此外,长三角重点城市纷纷在一季度公布了年度供地计划。南京、常州的住宅用地供应总量均与去年基本持平,分别为 750公顷、740 .5公顷;杭州 2013年住宅用地计划供应 2948亩,占计划供应总量的 12.28%,比去年减少14 .1%;宁波 2013年住房用地计划供应总量为 1380.46公顷,其中普通商品住房用地较过去 5年平均供地面积增长 47.2%。

  业内人士指出,以上海为代表的长三角城市今年将延续去年年底的拿地热潮,保持较大的住宅用地供应量,可满足房企日益高涨的拿地热情。

  宅地价格节节高

  上海市财政局编制的《上海市 2012年预算执行情况和 2013年预算草案》显示,2012年上海国有土地使用权出让收入 465亿元,完成预算的 135 .6%;2013年预计上海国有土地使用权出让收入 320亿元,同比下降 31. 2 %。加上动用上年结转收入 25 .2亿元,减去市对区县转移支付等补助支出 13. 2亿元,当年可用于安排市本级支出的国有土地使用权出让收入为 332亿元。同策咨询研究部总监张宏伟指出,2013年上海国有土地使用权出让收入的预算数比去年下调了三成,表明政府层面对今年上海土地市场持理性态度。

  有业内分析师指出,上海实施“新国五条”细则中指出,“继续增加居住用地供应总量,保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%”,但实际公布的供应计划并未提及中小套型商品房用地的比例,这说明通过增加中低价位住宅供应来抑制房价上涨,在上海基本无法落实。

  数据显示,今年一季度上海共成交 42幅经营性用地,成交面积 148.85万平方米,同比增加55.71%。其中,住宅用地成交 14幅,成交面积 56.68万平方米;商业用地成交 23幅,成交面积71.32万平方米;动迁安置房用地成交 5幅,成交面积 20. 85万平方米。值得注意的是,在上海一季度成交的 14幅住宅用地中,有 9幅出现溢价,平均溢价率达47.28%,全面超过了 2012年四个季度的溢价水平。

  溢价率高企的同时,上海住宅用地的价格也节节走高。今年3月成交的嘉定区安亭镇03B-05、03B-06地块,罗店中心镇新镇区 F1-1地块,顾村镇宝安公路北侧 09-02地块等,楼板价均创下区域住宅用地价格新高。周浦镇 08单元 06-05地块作为今年上海首幅起始楼板价超万元的住宅用地,13335元 /平方米的成交楼板价已接近周边房价。

  与上海的“雾里看花”相比,南京则快刀斩乱麻,成为全国第一个公布年度土地供应计划的城市。南京的供地计划明确了土地供应结构和量化指标。2013年南京市区计划供应土地 3500万平方米,其中保障性住房用地供应350万平方米,普通商品房用地供应 400万平方米,商业金融办公用地为 200万平方米。网尚研究机构研究总监颜涛认为,南京市今年公布年度土地出让计划的时间,同比去年的 5月 7日足足提前了 43天,其用意在于较好地落实政策,表达不捂地的态度。

  对楼市影响不大

  作为“新国五条”中最容易完成的部分,长三角各地的 2013年土地供应计划相继按要求出台。然而,如果无法落实土地供求关系的调整,再好的计划也可能是纸上谈兵。

  沪上一家知名房企营销负责人指出,开发商的拿地计划和政府公布的土地供应计划,并没有重要的联系。在他们看来,政府供应哪个板块的土地,出让价格尤为重要。开发商并不是依据土地供应指标就可安排拿地计划,而是需要在拿地时就个别地块的详细情况进行测算。

  事实上,今年的土地供应计划并不能与年终的实际成交量划等号。即使去年四季度一线城市土地成交大幅回暖,仍难掩供地计划无法完成的尴尬。上海已连续 3年未完成供地任务,南京则连续 4年“不及格”。 21世纪不动产分析师罗寅申指出,住宅用地转化为商品房上市的周期大多由开发商控制,在未来市场走向不明朗的情况下,土地供求关系并不能反映出房价走势。目前“价高者得”的土地供应方式并不受制于土地供应量,因此年度土地供应计划的出炉并不会对楼市产生太大影响。

  同策咨询资深分析师许之静表示,“新国五条”对于一手房市场并没有起到震慑作用。3月份,上海新房市场呈现供销两旺势头,成交量创下自 2009年9月以来新高,楼市的持续热销使开发商对后市普遍看好,从而激发了其拿地热情,因而不断抬高地价,导致经营性纯住宅用地的溢价率不断攀升。

  “在各大房企巨大的补仓需求下,今年上半年一线城市的土地市场将呈现持续火热态势,而随着宏观调控政策的尘埃落定,拿地潮在下半年有望恢复平静。”同策咨询南京分公司总经理刘思陵认为。



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