地产快报
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合景泰富近年来的融资成本快速攀升
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    北京、上海、广州、深圳四大一线城市二手房价格指数连续十三个月环比上涨。其中,北京二手房价格指数涨势最为迅猛,由2012年8月的906.9点,一路上升到2013年8月的1097.9, 同比上涨幅度达21.06%。2013年8月份共成交1572套,成交面积125191.33平方米,其中住宅成交1096套,成交面积114890.12平方米,商业办公成交476套,成交面积10301.21平方米。南谯区成交187套,成交面积20362.08平方米。琅琊区成交1385套,成交面积104829.25平方米。


    针对房地产市场形势,国家发改委主任徐绍史曾表示,当前财政收支矛盾突出,金融领域潜在风险增加,房价反弹压力较大。而业界普遍认为,北上深广等一线城市的房价尽管已处于持续上涨状态,但未来仍有很高的上涨预期。


    8月楼市可谓比下不足,比上有余的状态,结束一段酷暑,楼市迎来新的起色,开始奋力等待金九的金光乍泄!尽管八月也是酷暑难当,但相比七月楼市还是稍微起色,中原地产市场研究部总监张大伟告屡调屡涨已经导致民众改变政策预期,对房地产市场健康发展的信心不足。此外,通过前7月的经济数据可以看出,经济对房地产的依赖度不降反升,在这种情况下,房地产调控执行力度和意愿都在减弱。


    有柯尚木门分析认为,公司因开发或管理购物中心经验不足而迟迟不进行实质性开发;公司则表示,地块紧邻地铁口,规划复杂,尚未完成。近日,《证券日报》记者独家报道的北京崇文门地王拿地一年半后仍无动工迹象又有了新进展。8月30日,记者在该地王现场调查后发现,地块已经动工。


    记者查阅该地王所属开发商合景泰富官方网站发现,其在6月份就拿下的北京崇文门地王项目仍处在规划中。记者在现场看到,该地块地表虽然已经被挖开,却未见施工人员施工,整个工地一片寂静。


    反正现在北京土地价格一直在上涨,合景泰富当初拍这块地王的4.32万元/平方米楼面地价,在维持了一年多北京最高单价地王纪录之后,今年已经多次被刷新,目前北京孙河地区住宅用地的楼面地价已经达到了5.2万元/平方米。该人士进一步向记者表示,一般来讲,商业金融用地要比住宅地块单价更高。


   实际上,今年多家开发商的债务结构都得到了优化,但合景泰富的负债水平却在上升。公司2012年负债率为63.5%,与2011年的61.8%相比增加了1.7%;2013年上半年则增加至72%。对此,公司高层表示,正常情况看,负债率中期会相对高一些,因为上半年的融资成本会便宜一点,但到了下半年就开始吃紧。


    翻阅合景泰富2013年中期业绩报告可以发现,公司今年上半年融资总额约53亿元,但融资成本飙升了1.4亿元。中报显示,公司在2013年年初以8.625%息率发行了7年期3亿美元优先票据;同年5月份,合景泰富又获得人民币25亿元固定资产经营贷款,年期为13年;同月,合景泰富又联同合作方从境外银行借入人民币10亿元开发贷款。
值得注意的是,有资深分析师向《证券日报》记者表示,今年海外融资成本普遍较低,平均利率水平约为4%,而且融资期限普遍较长。从上述大环境来看,合景泰富发行的8.625%的7年期美元债券利率明显较高。有港股大型开发商高层也向记者表示,以合景泰富的评级来看,这个利息水平偏高。


    事实上,合景泰富近年来的融资成本快速攀升之势较为明显。公司2010年融资成本为0.2亿元,而2011年这一指标为1.25亿元,融资成本上升了1.05亿元,同比上升525%。不过,公司2012年融资成本有所下降,为0.7亿元,仅半年时间后,公司2013年中期报告显示,报告期内,合景泰富的融资成本已经超过2.14亿元。
按此计算,合景泰富2013年上半年,融资成本飙升了1.4亿元有余,增幅为200%左右。对此,公司解释,有关若干一般企业贷款及优先票据的借贷成本,由于该等借贷并不用作项目开发,因此该等借贷成本并未资本化。



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