地产快报
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陈序:房地产限购松绑在即?
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        市场似乎终于等到自己盼望的信号了。中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书》显示,2012年中国部分城市具体限购措施可能有所变化。有媒体报道援引蓝皮书副主编、副研究员李恩平的话称,这可能包括对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽,限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。至于房产税,蓝皮书没有排除2012年“上海模式”或“重庆模式”在其他城市实施政策推广。但房产税所需的信息技术要求较高,面向整体存量市场并过渡到以房产作为征税对象的房产调节税很难在2012年出台和推广。

 
    媒体同时援引李恩平的话称,今年房产交易量将相对萎缩,房价可能略有回落,但大幅降价可能性很小。据李恩平称,由于需求低迷,几乎不存在房价上涨可能性。不过,由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高,大幅降价意味着多数开发项目面临亏损。因此,只要经济形势和政策前景不明朗,多数房地产开发商将选择观望。只可惜,他们的筹码不多了。
 
    在中国中央政府下定抑制房价的决心后,中国众多城市实施了住房限购令。严格的住房限购政策直接打击了中国房地产市场的交易。至今年4月份,中国内地房地产销售、土地出让交易以及建筑开工量均出现同比下滑,当月房地产投资规模也较上年同期大幅放缓。而与此同时,中国房地产行业正陷入不断增加的负债。从官方数据看,截至今年一季度末,中国数千家开发商所借贷款为人民币3.6万亿元,只相当于银行系统人民币贷款总额的6.3%,尚处可控。不过,从159家上市开发商财务情况看,万得资讯数据显示,此类开发商2012年一季度的总负债已膨胀至1.8万亿元,相比2010年年初的水平高出100%多。从贷款明显收紧的2011年至今,上市房地产开发商不仅在贷款供应不足时放任供应商货款等其他负债增加,而且在今年一季度贷款反弹后,借入超过2011年全年两倍的银行债务。
 
    另外,国有企业,特别是央企,利用银行贷款,特别是2008年中央政府的刺激资金用于进行房地产开发,甚至炒房,而商业银行将房产用作贷款抵押,形成了巨大的敞口。据《华尔街日报》的Tom Orlik分析,中国国有商业银行的房地产敞口可能被低估了。中国银行2011年年末39%的贷款都以房产和其他不动产作为担保。其风险在于,如果房价下跌幅度超过预期,那么开发商偿还贷款的能力就会削弱,银行用作抵押的房产价值也会下降。
 
    所以,身处宏观调控之中的中国房地产行业的成交量和价格都低于上年同期。而如果成交量能够缓慢恢复,多数开发商仍具备偿债条件。但如果销售进一步冻结,房地产开发商的债务将诱发新的危机。然而,房地产市场是中国经济增长的一个主要引擎,其对中国GDP(国内生产总值)的贡献比例达到13%。这是不是中国国务院总理温家宝最近一次语涉房地产调控时措辞不如以前强硬的原因呢?当时,媒体援引温家宝的话与他之前所称中国将坚持房地产调控政策不动摇的表态似略有不同。这对市场对于中央政府不会进一步收紧房地产调控政策的预期是莫大鼓励。有人甚至推测,政府不仅会在部分城市推出力度温和的放松举措,且时间或早于市场预期。
 
 


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