地产快报
地产快报
2009年如何判断楼盘见底?四大标志看底部
当前位置:Konson首页 -> 新闻中心 -> 地产快报 -> 正文    来源:柯尚木门

  中国楼市在2007年的一波大行情结束之后,紧接着是一个低谷期,如何判断见底以及出手时机?

  我认为标志如下:

  标志一:根据区域近期平均地价推算综合成本。如果售价接近甚至低于成本,是为出手标志一。

  此前,有很多专业人士认为,房子也可以低于成本销售,并以此认为降价是没有底线的。

  单纯从市场学的角度来说,的确如此。市场从不关心你的成本,价格只由竞争来决定。

  当一个企业的生死存亡濒于一线时,如果低于成本销售可以解决问题,企业当然会毫不犹豫地去做。但销售不是企业的最终目的,赚取利润才是——不赢利的企业是活不下去的。

  低于成本销售能不能获得解救?对于那些多盘操作、过度扩张、急需现金流去填补窟窿的企业来说,可以解决一时之难,这是断臂求生。在断臂之前,企业会尽最大努力寻求其他方法,比如银行贷款,比如减少土地持有……总之,盘子越大的企业在这一轮危机中越容易出问题,但他们解决问题的渠道和能力也相对较强。低于成本销售是最后万不得已的无奈之举,而且肯定会根据需要来测算一个基本量,一旦现金流安全了就会根据成本恢复合理水平。

  而对于那些单盘操作的企业来说,低于成本销售是不可触碰的底线。因为这个项目的赢利与否直接决定了企业的成败,即使是通过出让股权等方式引入流动资金来渡过难关,也不太可能选择降价出售。如果因为产品、定位等等原因只能降价出售才能解决市场问题,或许企业主更容易选择的路子是逃避吧——很多烂尾楼烂尾项目就是这样出来的。

  因此,一定是按照区域近期平均地价推算综合成本,而不是按照个别项目的情况来计算。因为项目的天生条件不同,在卖不动的情况下,成本低的项目不会因为旁边有成本更高的项目而不降价。但如果价格已经降到区域平均综合成本以下,可以判断为见底!

  标志二:与2007年底的价格相比有明显回调,甚至回复到2006年的区域价格水平。

  2008年底,楼市经历了一次降价历程。我认为这一轮降价固然跟宏观经济和金融危机紧密相关,但行业的本质原因是2007年由于土地供应不充分和行业政策不合理综合导致的价格非理性上扬。这一次价格回调从长远看是对楼市非常有益的。

  目前房地产行业整体发展还算健康,价格适当回归,回归到多少才算是最合理的?这个见仁见智,也不排除矫枉过正、过度回调的可能。但我认为,根据目前市场主流项目的拿地和上市时间来看,2006年的楼市价格是可以承受的底线。

  标志三:2008年下半年9月以后开盘的项目,或者开盘时间虽早,但目前已经跌破发行价的项目。

  为什么把开盘时间做一个特别的标志?这是跟开发商的降价心理有关。开发商目前降价的最大障碍有两个:成本和老业主。如果成本允许的情况下,开发商卖不动还不降价,90%的原因是因为前面有大量的老业主在高位成交,没法交代。而2008年下半年,也就是奥运会结束以后开盘的项目没有这个压力。

  当然也有一些项目客户服务工作做得好,甚至采取适当补贴的手段安抚老业主之后跳水,有的项目直接跌破发行价,即比当时第一批开盘的价格还要低,有这样的降价魄力的项目应该给予更多关注。

  标志四:对于投资属性比较强的项目来说,根据目前市场租金测算,年投资回报率已经达到6%以上的项目。

  市场上的项目可分为自用为主和投资为主两类。如果是自用的,根据不同需要,选择标准千差万别。但对投资属性强的项目来说,标准其实只有一个,就是投资回报率。

  投资回报率有很多种算法,比如与银行存款利率相比,其实房价只需要平均每年上涨3%就已经胜过存银行。

  还有一种算法是根据租金回报算回报率。以前房价高的时候,回报率没法算。现在有一些地段非常好、出租市场非常活跃的项目价格也在回调。目前银行贷款利率年利率为6%。如果能达到这个数字,作为一种比较稳定的投资回报来说,应该是相当理想的。

  编者按:

  谈论见底,其实是个挨骂的事。不过,无论你是选择观望还是出手,大家都绕不开这个话题。

  开发商都说,武汉目前的房价“差不多到底了”,而购房者却认为,内环线5000元/平方米再出手。

  看来,买卖双方的差距还不小。

  在股市的牛市行情中,最大的赢家不一定是那些抄底的人,楼市中也如此。

  与股市不同的是,你如果真的是买到“抄底价”的房子,所付出的代价不仅仅是朝向、户型、楼层,还有品质,还有长达70年的后期服务。

  何处是底,仁者见仁。今发此文,仅供参考。



木门十大品牌服务热线:400-7366-288 027-84453022  Email:konsonlife@163.com  专卖店展示  全国专卖店查询  整木定制

版权所有: 柯尚木业有限公司 Copyright @ 2001-2017 中国木门十大品牌 www.Konson.cc All rights reserved  鄂ICP备11004251号-1  网站地图