地产快报
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降字当头!2008楼市飞行轨迹 跌价空间还剩几何?
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  “爱丽丝”飓风与强气流相遇,汇合形成北太平洋上百米高巨浪,吞噬了所有之前坚信能够抵抗它的人。这是电影《完美风暴》中演绎的一幕。联想到08楼市,飓风就好比国家宏观调控对楼市的打压,它遇到了全球金融危机这股强气流。楼市结束近10年来只涨不跌的神话,降价!成08楼市主调。

  降价风一路劲吹

  去年底,火爆的楼市冷却下来,市场进入持续博弈状态,开发商绝不降价,购房者坚决不出手,随着胶着指数不断上升,成交量逐步萎缩,直到万科推出青年置业计划,才打破楼市僵持局面。

  今年2月,武汉万科旗下西半岛、万科·朗苑、魅力之城3个项目,推出青年置业计划,联袂奉献1000万元青年置业资助金,仅1个双休,就获得238套的销售佳绩。万科西半岛一位置业顾问计算,楼盘的最低折扣可达9.3折。在当时只涨不跌的市场行情中,这个优惠幅度让人难以接受,提出“拐点论”的王石亦备受争议。

  业界对万科降价评论不断时,武昌中心区引发第一波降价浪潮。五一前后,积玉桥片区融侨华府与金地·国际花园以均价7000多开盘,低于片区华润凤凰城均价2000多元,与均价16000的金都·汉宫更无法相提并论。超低价让两楼盘获得热销外,也让周边徐东、光谷等片区部分楼盘感到压力,纷纷酝酿降价。5月底,光谷广场旁的加州阳光以6380元/m2的低价开盘,当天推出556套,卖出481套。紧接着,武昌徐东、南湖等片区部分楼价也开始“高台跳水”。

  6月,降价风开始在三镇蔓延。6月7日,碧桂园提前一天开盘,以2400元~2800元/m2超低价成功探市。6月28日,统建同安家园开盘,均价4800元/m2,创出后湖片区最低价。随后,沿海赛洛城开盘,均价3700元/m2,低于前期4200元/m2,刷新金银湖片区新低……

  新盘的依次低开,不断刷新片区新低,江城楼市已逃不出多米诺骨牌的命运,板块价格塌陷,重新再寻找支撑。

  谁是降价幕后推手?

  究竟是什么促使开发商频频降价?对此,业界资深观察人士朱戈分析,去年,在跳涨的房价面前,部分购房者因难以承受房价之重退离楼市,迫使开发商降价留客。一系列调控政策的效力,今年逐步显现。而最重要的,在于楼市供大于求。“资料显示,全市待售商品房数量已超过10万套,远高于平均每年7~8万套的销量,加上去年购房者透支购买了大量房源,楼市竞争激烈,降价不足为奇。”

  武汉易居房地产研究所所长、首席分析师吴洋的见解与朱戈不谋而合:“为何降价从武昌中心区开始,因为该片区推盘量过大,除了积玉桥,徐东片区包括中北路,不断有大盘推量。”的确,谈及金地·国际花园低价开盘策略,该公司营销总监王健直言不讳,积玉桥不降,可能客户就会被徐东抢走。

  降价不可怕,怕就怕价跌量不升。许多开发商担心的这一幕在今年下半年愈见显现。楼价越跌,购房者越不出手,市场观望气氛空前浓烈。

  9月16日,央行继04年以来,首次下降贷款基准利率,在举步维艰的开发商眼中,这一重大利好简直比过年还令人欢欣鼓舞,业界名人潘石屹甚至高呼“解放军”来了。然而,现实却比想像残忍。十一过后,本报在调查的近百个在售楼盘中,超过2/3受访者表示,楼盘销量都在个位数。黄金周今非昔比。

  降息之后,中央和本地的救市政策陆续出台,也未能短期重燃楼市热点。11月28日,市开发办召开的年终总结大会上,相关负责人表示,今年1~9月,商品房销售量近400万平方,同比下降60%。“降息与下调税费所带来的优惠抵不上开发商直接降价,我们还在进一步等待。”一位观望者说。

  跌价空间还剩几何?

  市民的持续观望有无道理?在经历几轮降价潮后,楼市后序还能有多少降价空间?

  7月22日,“2008上半年房地产市场形势分析通报会”上公布,上半年商品住宅成交均价5215元/m2,与去年四季度相比,回落2%。这样的降幅与充斥市面的大幅降价吆喝有些不能对应。一时,关于楼市假摔还是真跌的猜测不绝于耳,楼市“乱象”迭出。

  光谷某楼盘的降价广告,最后验证是开发商精心编造的谎言。该项目广告宣传原价8800元/平方米起,现价6000元/平方米起,经相关执法部分取证后查明,所谓“原价8800元/平方米起”属于虚构价格,该项目从未以此价格销售,故给予罚款30万元的处罚。

  一位业内人士透露,这种先提价后打折的促销手段在楼市中曾经非常普遍,除此,打出超低特价,仅推少量特惠房源也是部分开发商今年惯用的伎俩。

  “楼价应该没降多少,降的只是预期。” 武汉思锐副总何海涛说。据他介绍,今年3月,公司对项目的开盘价拟定为8000m2,而据调研,光谷4月成交量为492套,仅相当于去年的1/4,这说明市场客户量在萎缩,如果不能适时定价,销售将举步维艰。鉴于此,5月,项目开盘价修改为6380m2。“降价较猛的大多为郊区盘,中心楼价相对坚挺。”何海涛补充。谈及楼市进一步的降价可能,何海涛认为,是否降价取决于个盘的资金压力与营销策略。

  对此,朱戈认为,楼市浓烈的观望气氛短时内难以改变。他解释,受金融危机影响,人们收入预期下降,供大于求的市场格局也让购房者不急于出手。同时,一级市场的萧条必然会传导给二级市场。在地王频出的时代,购房者想像的是预期,而在地块频频流拍的今年,购房者预判的则是风险。



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