地产快报
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地产商已是微利 租金跌空置率升 危机悄然降临
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  地产商已是微利

  "开发商已经是弱者"、"有的开发商已经是零利润",在 全国两会期间一份认为房企半数支出流向政府的报告公布后,济南一家房地产开发企业副总在10日的一次媒体见面会上也说 出了上述言论,他认为现在房地产企业已经举步维艰,且属微利。

  10日的媒体见面会由济南香桔市小区开发商组织,见面会内容是就业主对香桔市的投诉进行解释说明,此前由于开发商 自身原因以及与业主沟通不利等因素,正处在交房阶段的香桔市遭遇很多业主投诉,涉及房产质量、手续等各方面。媒体会 上,当说到房地产企业目前的处境时,开发商常务副总高政杰颇为无奈地说,在如今的大环境下,房地产企业已经是弱者, 在法治社会里,(开发商)面对有些指责也很无奈。他说,目前房地产企业举步维艰,大部分在建项目停工,土地闲置," 盖了房子卖不出去,款回不来,银行的款还不了,到了最后就是死亡",他还认为,即便目前的这种情况仍不是最坏,因为 "房地产现在还没有到冰点"。

  当说到房地产成本和利润问题时,高政杰说"现在(开发商)拿到一块土地,能有5%的利润都已经非常不错了",他说 此前大家都认为房地产企业是暴利行业,而此次全国两会上有代表谈到了房地产成本问题,高说,现在开发商开发成本中土 地是很大一部分,"一亩地就是几百万",另外还要纳税以及各种政府的各项配套费,他以自己开发的小区供电费用举例说 "香桔市小区供电配套设施一项就花了1100多万",除了这些费用还有一些收费开发商其实不想交,但交了就都会计算到成 本里,最终体现在房价上,他说,"有的开发商拿到一块地其实已经是零利润,只能从管理费,从员工工资里抠(出利润) 。"

  租金跌空置率升 商业地产危机悄然降临

  受住宅宏观调控政策的影响,众多开发商将商业地产视作此轮经济下行期的避风港。实际上,在过去的2008年,商业地产巨大的供求危机正在悄然降临。

  近日,上海易居房地产研究院着手发布2008年中国商业地产蓝皮书。初步估计信息显示,以上海、北京、深圳为代表的一线城市商业地产已经出现供大于求。未来三年,上海、北京、深圳三地的商办土地供应量1415万、3083万和446万平方米,总供应量接近5000万平方米。

  一个可比的数据是,2008年,三地商办类房地产项目的总销售量分别为287.3万、298.4万和46.61万平方米。"当然,商办类用地的项目不一定完全出售,还有相当大的比例由开发商持有。但不可否认,未来三年,年平均可售商办物业将远远超过2008年销售商办物业总量。"一位房地产界人士评价。

  上海克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁丁祖昱表示,目前多数政府部门和市场人士还没有意识到已经到来的商业地产风险,如果这一趋势不得到及时控制,未来中国商业地产可能重演亚洲金融危机时的空置及烂尾潮。

  此前,上海证券报报道,受金融危机影响,上海浦东陆家嘴金融城目前租金整体下降约10%左右,空置率同样在10%。另据易居研究院数据,深圳、北京部分商用物业租金同样下降10%至20%。"北京某五星级酒店的同档次房间住宿价格由2000元/天降至目前1100元/天左右。个别商业项目的空置率达到40%甚至50%。"一位房地产业内人士称。

  丁祖昱称,造成目前商业地产空置率增长的主要原因是实体经济不景气导致跨国企业退出,或退而寻找次一档的办公物业。

  更令人担忧的是,在空置率上升的租金下调的当下,一些新增商业用地还在大举进入市场。"商业房产救不了地产公司,只能比住宅更危险。"上海证大集团董事长戴志康近日表示。

  造成商业地产供应激增的另一个原因是地方政府的推动。易居研究报告显示,众多一、二线城市的新城区规划中,商业地产集中入市。比如,南京河西新城规划总面积55.7平方公里,其中CBD总建筑面积达241万平方米,155万平方米为商办项目,建成后将有16幢标志性建筑。"而南京传统的商业中心--新街口商圈的商业面积也仅有100万平方米。面对发展还不成熟,住宅、商办入驻都较低的河西新城,未来不断上市的商办项目将面临更大危机。"专家表示。

  易居报告建议,为解决即将到来的商业地产危机,地方政府有必要重新规划2005至2020年房地产业整体规划。



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