地产快报
地产快报
房地产购买力的“外部抽离” 国内房价或将更低
当前位置:Konson首页 -> 新闻中心 -> 地产快报 -> 正文    来源:柯尚木门

  中国多个城市近期纷纷推出了一系列购房落户政策,以期刺激房地产市场消费。部分人士也担心这些政策会再次推高房价。而另据《泰晤士报》的报道,中国富裕阶层正在大肆去美国和欧洲购买房地产

  值得注意的是,这次富裕人群的海外置业不仅仅是投机性的(抄底行为),更重要的是同未来的生活相联系(为留学的孩子买房),因此这些富裕的购买者对美国大学和中学周边的公寓和住宅感兴趣。而现在美国很多地方的房价(无论是每平米单价或者是收入—房价比)都比北京、上海等城市(相同质量的房屋)要低得多。

  实际上,中国富裕阶层海外置业的事例一直都有,但势头却日益增强。2007年就发生大量中国富人去澳大利亚团购事件。坦率地说,那时富人们去美国大肆购买不甚风行,其原因在于澳元升值势头比人民币还猛,而美元处于严重的贬值通道,尽管折合后的美国部分城市住房价格已经相对北京上海等一线城市有吸引力,但却因为汇率走向的不清晰,使得中国富人担心美元继续缩水会降低置业的价格。于是澳大利亚的房地产吸引力暂时胜于美国。

  时迁势移,随着金融危机的深度发作,美元因为国际货币而处于强势角色,而人民币汇率上升的风光已经不再,在其坐标下再衡量中美地产价值的变动则已经毫无悬念。愈演愈烈的中国富人美国置业则反映的是利用境内外两个市场不同的价值进行合理“套利”和资产配置,这也反映了中国房地产资产在全球资产池里面的命运:它目前还是高估的、它渴望被政府拯救、它的命运是被减持。

  根据标准普尔公司近日发布的凯斯—席勒系列房价指数显示,美国的住房价格跌幅惊人。不用说底特律这样的衰落型城市房价已经近乎人民币2000多/平米,即使像凤凰城、波士顿和旧金山这样的主流地区的房价跌幅也超过了35%,折算成价格跟高企的北京上海房价相比亦有优势。

  中国国内房价已经毫无异议地出现了“拐点”并进入“主跌区”。我们在过去分析了主宰国内房价走势的最重要的因素是居民的整体收入流增长水平,支撑2002年—2007年房地产价格狂飙的是年平均12%的收入流增长。但2008年的收入流增长已经大幅度下降,今年可能是负增长。另外,过度的贫富差距拉大会导致房价下跌的幅度更深。这些房价走势分析都是一国内部因素的决定,还存在外部因素(即全球资产价值的比较效应)的作用。

  像任志强这样的顽固不化的“房产价格永恒上涨者”总是认为房地产市场是一个局部市场(local market),而不是一个跨区域市场,究其根源,他们低估了中国富人(炒房者)“全球化生活”的能力以及动机。华人的住房自有率的增长数是所有移民中最高的。现在,美国地产界将华人买家看作是最重要的客户群之一,美国房地产中介正在大量招聘精通汉语的人才,来满足来自中国的购买力。

  我们以正常移民数量以及子女教育带动的置业来估算中国未来的“财富外迁”状态。假设出国留学人口中30%的置业率,再加上每年的移民数量,那么未来5年内至少会有50万富裕人口的“置业财富外迁”,这相当于抽离了国内房地产市场1500亿美元的购买力。那么,国内的房价将会处于一个更低的低点。



木门十大品牌服务热线:400-7366-288 027-84453022  Email:konsonlife@163.com  专卖店展示  全国专卖店查询  整木定制

版权所有: 柯尚木业有限公司 Copyright @ 2001-2017 中国木门十大品牌 www.Konson.cc All rights reserved  鄂ICP备11004251号-1  网站地图