地产快报
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为健康打下基础 房地产市场尚无崩盘可能
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  房地产业正在下跌。这一轮下跌应该是缓慢的挤泡过程,是软着陆的过程,而不应该是房地产领跌开始的实体与资本市场的失速。

  一系列迹象毫无疑问显示房地产行业在过严冬,无论从各个地方的交易量、从深圳开始蔓延到上海、天津的降价,还是房地产上市公司高达70%以上的负债率,都在显示这一点。

  房地产市场的下挫受到欢迎,因为以往房地产市场过高的利润引起民众的反感,隐藏在房地产交易中的种种土地、金钱交易也让这一行业成为“反道德”的行业,让市场蒙羞。但这不应该成为房地产市场的原罪,而是其他原罪者的替罪羊。

  房地产行业是事实上的支柱行业。从2000年以来,我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额,2006、2007连续两年超过10%。房地产业的产业链条很长,直接相关的就有建材、钢铁、水泥、家居等56个行业,关系到整个经济的发展状况。目前,以房地产行业下降为先导,我国的有色金属、钢材等行业,价格跟进下降,进入8月后,我国许多钢材企业开始亏损,而房地产钢使用量占据半壁江山。前高盛经济学家梁红、瑞信董事总经理陶冬都指出了房地产的稳定对中国经济稳定的重要性,认为房地产业下滑不会影响中国经济是不现实、不客观的说法,房地产业快速进入下行周期会拖累其他行业,带累整体经济。

  目前,全部房地产贷款占据内地银行贷款的30%左右,如果房地产行业整体降价30%,达到目前深圳房价的下跌幅度,根据压力测试显示,银行的不良贷款将超过警戒线。因此,30%是一条红线。目前我国银行盈利虽然增加,但逾期贷款也在增加,其中主要由制造业与房地产业等所造成。

  同时,从目前的政府财政收入来看,根据国土资源部公报数据:2004—2006年,大陆土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元,2007年1—11月为9130亿元,占全国财政收入的比重接近20%,卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加税、所得税、土地增值税等直接税费,两者合计约占地方财政收入的27%。这27%仅是个保守估计,若考虑相关建材、建筑等行业,其贡献的收入就更大了。除非地方政府能寻找到其他可与房地产媲美的财政增长点,否则,房地产地位无法替代。

  从我国上世纪90年代以来的几次楼市周期来看,我国楼市的调整时间大概都在两年左右,如1993—1997年的周期中,1995—1997年为调整期;1998—2003年的周期中,2002—2003年为调整期。此外,从国际上的历史经验来看,日本的上世纪60年代中期和70年代中期,美国的60年代末和70年代末,以及香港的90年代中期,房地产市场出现的短暂调整,都是两年左右的周期。

  8月底,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了《关于金融促进节约集约用地的通知》,要求各金融机构对商业性房地产信贷进行严格管理,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款等,这被认为是政府拒绝救楼市的信号。

  其实,这是种误解。该措施只是银行系统的风险控制。全国工商联房地产商会会长聂梅生教授表示,政府已经在变相地进行“救市”,保护银行牺牲房地产只是一部分人不恰当的解读。在河南、福州、厦门等地,地方政府已经暗地里放宽了对房企出让土地的规定。

  房地产适度调整,是为了中国经济健康发展,且目前内地尚未找到可以拉动消费和经济替代行业。根据地方财政的承受力、银行房贷压力、GDP增长速度压力判断,基本上房价下降可以承受的幅度在20%—30%之间。超过30%以上的降幅,意味着中国经济将大幅度下滑,也意味着地方政府的财政赤字会在目前的巨大压力下继续增加。

  其实,无论什么产业进入调整期,关键是调整的速度,为将来的健康发展打下基础。房地产市场也不例外。



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