地产快报
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2008年的房价调整还远未到位 2009年仍会继续下跌
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  2008年的中国房地产市场,真的很热闹!从卖方市场到买方市场,从拉动经济增长的功臣到导致需求放缓的罪人,从政府抑制房价到出手救市……房地产业的“各路诸侯”你方唱罢我登场、都迫不及待的“一展风采”。总体上看,整个行业开始步入“盘整期”。岁末将至,在政府经济刺激政策的提振下,市场有所回暖,并在这一气氛中平淡收官。下面,来盘点一下2008年中国房地产业所经历的风风雨雨。

  市况低迷 开发商秉怀“现金为王”

  新年伊始,号称中国最大的房产中介“创辉”在珠三角的7个分店关门。中介生存就是依靠二手房的成交量,而“创辉事件”说明了二手房的成交跟不上了,是需求不足的信号。“一叶知秋”,中介的景气度往往是房地产市场的“风向标”。

  继而“拐点论”频现,市场观望气氛日趋浓重。交易量大幅萎缩、加息、上调存款准备金率,这些因素导致开发商的资金链异常紧张。于是开发商开始降价套现:地产龙头万科在9月份北京的新盘中竟打出6.3折的低价,引领降价潮;其他开发商怨声载道、无奈地跟进。

  随之,珠三角出现 “退房潮”并波及全国,开发商打出“无理由退房”的口号。此举既是一种促销手段,同时也是一种短期融资渠道:客户如果要退房也没关系,就当房款是企业贷款,缓解短期资金压力。

  楼市新政

  面对对低迷的楼市,各地政府纷纷出台救市措施。与此同时,国家的态度也从默许转为支持;终于在10月底推出了一系列的楼市新政:包括90平米以下普通住房契税下调到1%;对个人购买和销售住房免征印花税,并免征土地增值税等;配合国家进一步降息,市场成交有所回暖。

  保障性住房

  新政出台后不久,国家又推出了将在未来3年内投入9000亿元建设保障性住房的方案:完成400万套经济适用房,200万套廉租房的建设和完成100多万棚户区改造工程。但是,此政策的出台引发争议。市场普遍认为,保障性住房的低价位会冲击现有的商品房价格,造成房地产市场崩盘、开发商破产。

  限价房处境尴尬

  作为政府抑制房价,保证低收入群体住房的一种手段,限价房与经适房、廉租房一起在市场上出现。然而当房价下跌时,限价房面临从未有过的尴尬:深圳、广州等地出现了高于商品房价格的限价房,限价房变成了“高价房”。于是,政府只好降低限价房价格以维持局面。

  国十条

  国务院在11月5日研究部署了进一步扩大内需,促进经济平稳增长的十项措施,包括加快建设保障性安居工程、加快农村基础设施建设等举措。预计到2010年底,国家将投资约4万亿元来完成上述规划。

  2009前程展望

  2009年的中国楼市,无论在市场还是政策方面都将充满很多悬念,何去何从,引人浮想联翩。

  房价仍会下行

  整体来说,2008年的房价调整还远未到位,所以2009年仍会继续下跌。

  随着地价的逐步走低以及钢材、水泥等价格的大幅回落,建房成本会大幅下降,这将拉低房价;目前市场观望气氛浓厚,造成供远大于求的局面,这也促使房价走低;此外,2009年国家投入9000亿元大力建设保障住房,也将对现在的高房价形成较大冲击。

  人民币未来的走势将对房地产价格产生重大影响。2005年7月人民币汇改以来,人民币兑美元等主要货币持续大幅升值,使得外资、热钱等不断进入中国市场并投资房地产、股票等资产,从而导致房价、股价均大幅飙升。现如今,我国股市、房地产的下跌使得人民币资产的投资价值大打折扣,从而引发国外热钱持续流出,人民币的升值趋势将暂时停滞。国家为了增加出口竞争力,也会促使人民币贬值。而这将进一步促使房地产等国内资产出现下跌。

  开发商:适者生存 要学会“薄利多销”

  一位地产大亨在2008年上半年就曾预言,未来的三个月将是房企发生巨变的100天。虽然现在众开发商还在苦苦支撑、大的变局还未出现,但有一点肯定的是,地产行业终将重新整合:若干开发商会由于资金连断裂而破产或被兼并,而实力较强的开发商在经历“寒冬”后将发展壮大。

  此外,市况变化促使开发商必须转变盈利模式。由于国家大力推进住房保障体系建设,未来普通商品房所占的比例将减少,取而代之的是大量的经适房、廉租房类的保障性住房。虽然保障性住房的开发模式还在探讨之中,但可以肯定的是国家将直接对项目的投资数额、建设面积、资金来源及使用状况进行严格地监控,开发商的具体运作和利润情况都将“暴露在阳光下”;并且保障性住房的利润率都很低;以上两点就决定房地产业的“暴利时代”一去不返,开发商必须学会在“薄利多销”中生存。

  限价房或“淡出江湖”

  曾几何时,伴随房价的节节攀升,限价房出现了,它同经济适用房、廉租房一样具有保障性功能。而如今房价跌了,限价房的地位日显尴尬:今年以来广州、深圳等地陆续出现了限价房价格高于同地段商品房的情况。如果后期房价继续下跌,限价房的功能和作用将逐步失去,因而也就没有存在的必要。事实上,限价房是属于房价暴涨时期的产物,其存在本身就具有一定的局限性,其社会保障功能也随着时间的推移在不断的弱化,因此将有可能逐步退出市场。

  总体而言,明年的房地产市场变数重重。调整中的市场里,风险中孕育机会,机会中也伴随风险;我们要做的就是用理性的思维、审慎的眼光去观察这个市场。日升月落、云卷云舒都是“天之常态”;同样的,我们我们的房地产市场也是遵循其自身周而复始的涨落规律的。可以相信也值得期待,漫漫长夜之后,中国的房地产市场终将迎来晨光熹微的黎明!



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