地产快报
地产快报
李嘉诚-10万/平米售房
当前位置:Konson首页 -> 新闻中心 -> 地产快报 -> 正文    来源:柯尚木门

先赚11亿租金再卖40亿

在前后出租了8年,顺利收回逾11亿元的租金后,李嘉诚麾下的和记黄埔(00013.HK,下称“和黄”)已于近期决定将上海四季雅苑在重新装修后出售,再赚一把——这样,之前每幢月均贡献4万~5万“现金流”的稳定业绩将有望在今明两年化为约40亿元的销售收入。

巧妙的是,四季雅苑的售楼处还是借用母公司旗下销售已近尾声的御翠园项目售楼处,连“搭台子摆排场”都省了。在此之前,漫长的开发周期,缓慢的销售节奏已经酿就了和黄旗下多个项目的高昂房价。

事实上,和黄有高价卖“旧房子”的想法已经不是一两天了,更早的计划是将整个四季雅苑推倒重建,但未能获得相关部门的批准,只能改为装修后出售。但计划的被迫变更对于和黄而言,则在建设成本方面省下了一大笔支出,也使和黄得以赶上今年上海豪宅市场强劲复苏的时机将四季雅苑推向市场。

高房价如何炼成

四季雅苑,占地共27万平方米,绿化面积占55%。这其中,联体别墅面积在171平方米,独体别墅在247~541平方米之间。而这一项目所处的板块浦东花木路、柳杉路,附近集中了包括御翠园、九间堂、汤臣湖亭等多个知名别墅项目,此外还有明星李连杰的三栋私人别墅以及耀中国际学校,周围没有大型的消费设施,具有一个安静的居住环境。

按照现场销售员对CBN记者的解释,四季雅苑的开盘时间设定在9月25日,不过“那只是一个象征性的仪式,之前就会开始有内外部的认购和预定”。

目前和黄以“内环以内唯一在售的独体别墅”为宣传词,因此“一俊遮百丑”,目前公开的售价高达8万~10万元/平方米。幸运的是,在告别了上海豪宅市场汤臣一品“一股独大”的年代后,今年沪上如雨后春笋般冒出了一批最高售价超10万/平方米的豪宅项目,这才使四季雅苑显得没那么扎眼。

不论从什么角度看,在叫卖四季雅苑这件事上,和黄这家港资企业再次显示出把握市场火候的精湛技巧。和黄不仅以合理、合法的方式将四季雅苑“捂盘”8年等待项目大幅升值后,选择在2009年这一被业界称为“豪宅元年”的时机将项目推向市场出售,而且在过去8年间,项目还以租金的方式向公司贡献了超过10亿元的收入。

“过去的租户在租约到期后我们都已经不再续约,现在我们正在做的就是在外墙的翻新和内部的装修。”一位售楼人员告诉CBN记者。目前,四季雅苑正在进行大型的外立面改造工作,花木路、芳甸路口的御翠园广告牌现在已经变成了四季雅苑。此外,该项目已经开始在一些高档消费场所进行推广。

“原本的装修标准只是普通租住的标准,这次我们重新进行精装修来达到客户的要求,今年中期开始装修,明年6月份正式交房。这次开售的只是东边的一部分几十套联体及独栋别墅,明年下半年还会按照同样的方式将西边的一些别墅翻修后出售。”售楼人员表示。

“他们的面积是比较合理与实用的,联体170多平方米,独栋别墅200多平方米,并不是太夸张。”一位看房人对CBN记者说。但是谈及价格,就没有面积那么轻松了,一套不足200平方米面积的联体别墅总价可能超过1500万元。

可怜的租金回报率

其实,和黄之所以将四季雅苑转租为售,更大的原因在于该项目数年几乎没有起色的租金,以及出租率连年下跌的现实,都是“迫使”和黄做出这一决定的“驱动力”。

自2001年至今,连续8年,四季雅苑一直是和黄在内地唯一一个出租的纯住宅项目,项目每年用于出租的面积基本维持在10万平方米左右。

CBN记者通过和黄历年公布的年报了解到,该项目最早的介绍可追溯到2001年,当时四季雅苑出租总楼面面积已达到87800平方米,并称最后数期的48800平方米大约于2002年完成。按照当年所公布的出租率,已有逾60000平方米贡献“现金流”。

此后的出租率一路向上,除了2003年畸低的77%出租率外,在2002年到2005年的3年间,该项目出租率一直居高不下,2004年一度达到94%的顶峰,但是,从2006年开始项目的出租率开始逐年下跌,先是下滑至89%,之后下滑至2年前的81%,以及去年的74%。去年的出租率也是过去8年中最低的一年。

除了出租率难以为继,租金似乎也停滞不前。知情人士对CBN记者坦言,在过去数年间,四季雅苑的租金基本都维持在4万~5万元的月租(380平方米左右面积)水平,这仍在和黄2003年时曾对外宣称的18~25美元/平方米/月的区间之内。

以最低月租18美元/平方米为参考系,综合8年的出租率计算可得,在四季雅苑开始出租到今,和黄已经获得了约合11亿元的租金收益。

与此同时,虽然四季雅苑的租金水平几乎没有变动,但其所处的浦东花木板块的房价却早已翻番。可供参考的是,与四季雅苑紧邻的和黄另一个别墅项目——御翠园。网上地产的显示,2005年底,御翠园的销售均价仅为3.68万元/平方米。这一价格到次年年中翻新为5万元/平方米,到当年10月,销售均价已经上升至5.8万元/平方米。而根据中国指数研究院的统计数据,今年上半年御翠园共成交了52套,均价为7.5万元/平方米。

如今,已有8年房龄,仅经过装修就上市销售的四季雅苑,无论是独栋还是联排别墅的定价均已接近甚至超过以全新别墅进行销售的御翠园,这一接近“疯狂”的定价策略显然已被上海豪宅市场中此起彼伏的涨价及销售佳绩所掩盖,目前市场上“钱多、人傻”的状态能否在四季雅苑延续,仍不得而知。

据最新一期美国《福布斯》杂志调查显示,在今年亚洲十大豪宅排名榜中,香港拥有8座。弹丸之地的香港,何以吸引众多富豪在此置地?日前,记者对部分豪宅进行了实地探访。

第一豪宅 正打算出售

入选今年《福布斯》亚洲十大豪宅排名榜的香港豪宅,分别位于港岛南区及山顶,其中施勋道21号的右屋及左屋,名列排名榜的第二及第三位,屈居第一位的土耳其伊斯坦布尔豪宅之后。记者选择了这个“香港第一豪宅”作为参观的第一站。

因山顶位于港岛区最高位置,很少有公共汽车来往,记者是跟随一位当地地产代理的朋友乘坐私家车上山的。车行一路,绿树成荫,鸟语花香,市中心的喧嚣在一点点淡去。

一下车,阵阵凉风吹来,这种凉爽的感觉在夏日的香港真是难得。豪宅四周非常幽静,一些仿欧陆风格的白色小屋和具有中国特色的大宅散落在周边。据介绍,买下这座豪宅的是香港世茂集团,目前里面无人居住。世茂集团目前正准备趁机抛售这套住宅。据《福布斯》估计它目前的市价应该在1.9亿元人民币。

我们刚走到施勋道21号门口,两名手持对讲机的保安就走上来查问。得知记者的朋友是地产代理商后,保安还是要求我们拿出身份证及工作证到大门口登记,才能进去。记者留意到,在豪宅门口有两部摄像头。保安说,除了有摄像机监控外,他们每隔半小时,就要到豪宅四周巡逻一次。

登记完,我们终于踏入了豪宅。豪宅分为左右两座,都是四层高的独立别墅。左边是排名第三的A座,右边是排名第二的B座,两座别墅的户型完全一样,我们进入的是A座。别墅面积约2000平方米,屋内有60-185平方米不等的4间卧室。每间卧室都配有浴室、洗手间和阳台,且窗户都正对着维多利亚港湾,站在落地玻璃窗的阳台上,真有种“君临天下”的感觉。与其他豪宅不同的是,这座豪宅设有一个观光电梯,直达各层起居室及卧室。此外,别墅外有一个面积为2000平方米的超大花园,里面还有一个游泳池。

浅水湾豪宅的室内布景

在逗留半小时后,记者又走访了香港南区的豪宅——浅水湾117号的顶层复式单元豪宅。这是在《福布斯》排名榜中列位第八的豪宅。它是一幢有20几层高的欧陆风格大厦,里面的房屋都是复式结构。

与山顶的豪宅一样,这里给记者的感觉也同样是环境清幽,大部分豪宅都是依山而建。尤其是位于大厦顶层的单元,业主可以透过面积18平方米的玻璃窗,居高临下眺望美丽的浅水湾海景。身处露台更恍若置身半空,非一般人可以感受得到。

据介绍,由于居住在这里的业主大部分是外国人,所以无论是大厦内的服务员,还是保安人员,都可以说一口颇流利的英语。

记者在参观之后前往附近的超市,发现不少该大厦的业主都是带着宠物进来购物的。据超市工作人员说,他们大部分都是名人的家属。“在这里见到名人太平常了。”女工作人员兴奋地说,她来这里工作不足3个月,就见到了刘德华、周星驰等娱乐圈的名人。

店员还透露了一个消息,她说因为演艺界名人的缘故,所以这里也是影迷经常出没的地方。他们经常在这里守株待兔,趁明星买东西时拍照或索取签名。所以,很多名人都选择在深夜出来买东西。

李嘉诚豪宅发霉起泡

记者在参观以上两个豪宅之后,不由生出一个疑问,为何香港著名富商李嘉诚、李兆基等人的豪宅,反而不在《福布斯》的豪宅排名榜之内?

同行的朋友解答了记者的疑问。原来,《福布斯》中介绍的豪宅,一般都是会出售的楼盘,像李嘉诚这种名人的豪宅,都是自己请专人建造的,所以不在调查之内。“但若以市价计算,李嘉诚的住所相信会比施勋道21号更高。”

说起李嘉诚的住宅,记者的朋友滔滔不绝起来。他说,早前被选为全球十大富豪的长实集团主席李嘉诚,在其深水湾道79号的李家大宅至今已经居住了43年,其左邻右里亦非富则贵,其中包括新鸿基地产郭氏三兄弟、嘉里建设集团主席郭鹤年及中电控股主席米高嘉道理等人。

据悉,深水湾大宅建于1957年,是李嘉诚斥资65万元,作为与青梅竹马的表妹庄月明共筑爱巢而建造的。曾经有报道说,这座李家大宅目前已经归于李嘉诚的长子李泽钜名下。

李家大宅在外界看来一向是重门深锁,因为其守卫异常森严,所以香港媒体几乎没有对大宅的报道。多年来,除了当年李嘉诚长子李泽钜结婚时,李氏豪宅邀请过媒体入内参观外,豪宅就再也没有被曝光过。

据一名香港财经记者透露,要窥见李家大宅的全貌,从高空俯瞰是最佳的办法。该名记者形容,从门口望进大门内,有一道斜坡连接,斜坡之上还有第二道门,门内才是主宅。主宅的一楼是车库,二楼及三楼是住宅。

以前李嘉诚住在三楼,不过自从长子李泽钜结婚后,李嘉诚为了长子一家住得更好,已从深水湾大宅楼上的主人房搬到楼下。难怪去年李嘉诚曾罕见地在媒体前提到:“很多行政人员住的地方也比我大。”但据记者所知,该座大宅单层面积约760平方米左右,这对于寸土寸金的香港而言,已是相当豪华了。

不过,再豪华的房屋在经历了43年后,难免会出现问题。去年9月中旬,该房屋屋顶与墙壁出现了严重渗水,3楼天花板更是发霉起泡。为方便屋内维修,李嘉诚便带着全家搬离大宅,“避难”到其名下的黄埔海逸酒店暂住。

由于工人要在屋内进行墙身补漏工作,往日被绿色窗帘遮住的屋内景象全被揭开:一层除放满杂物和其孙女的玩具外,还有一个老牌冰箱。李嘉诚所住的二楼除有书房、睡房和客厅外,更辟有一个巨型酒吧以用来接待客人。

早前有消息说,李嘉诚已经向香港政府屋宇署申请在原地兴建一幢4层高的分层住宅。据了解,重新修建的房屋面积将达到将近3000平方米。虽然现在工程尚未动工,但相信该大宅重建后,将成为港岛豪宅的新地标。香港豪宅面积并不大

近十年来,香港的豪宅有如雨后春笋纷纷拔地而起,一路呈现暴涨趋势。但值得深思的是,与世界各地的豪宅相比,香港的豪宅面积并不算大,也没有独到特点。为什么发展商仍然坚持在香港兴建豪宅,而有钱人也争先在这里购买呢?记者就此问题访问了多位香港地产代理商。

首先,物以稀为贵。拿山顶楼盘举例说,现在香港可供发展的大面积地皮已经不多了,所以如果能建造成功,发展潜力将相当可观。另外,香港本地人一向有“水为财”的说法,所以大都喜欢在水边居住或经商。香港南区面临大海,且有众多岛屿点缀其中,曲折的海岸线,被不少人认为是最好的居住地点。

其二,由于有不少政要及名人居住在山顶及港岛南区,如现任香港特别行政区行政长官曾荫权等,故不少富豪基于人杰地灵的说法,认为居住在那里也是身份和权力的象征。综合以上因素,采访中,房产代理们都预期,香港的豪宅市场将会一直维持下去。



木门十大品牌服务热线:400-7366-288 027-84453022  Email:konsonlife@163.com  专卖店展示  全国专卖店查询  整木定制

版权所有: 柯尚木业有限公司 Copyright @ 2001-2017 中国木门十大品牌 www.Konson.cc All rights reserved  鄂ICP备11004251号-1  网站地图