地产快报
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房地产:房价休整 短期难有作为
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  房地产上市公司09年的业绩已经基本锁定,而2010年的业绩增长情况,还将取决于未来的价量变化。尽管我们看好行业中长期发展,但从四季度行业价量表现方面看,股价难有突出的超额收益,建议“平配”地产行业。

  成交量是四季度最核心的影响因素

  行业交易价量变动、行业政策、公司业绩和估值是影响地产股价的主要变动因素。那么,对于即将到来的四季度,在上述几个因素中,哪个因素才是影响地产股的核心因素呢?我们认为,四季度影响地产股最核心的因素是行业趋势,尤其是成交量的变化。

  业绩和估值目前不具备方向性的影响

  09年业绩基本锁定,未来业绩取决于价量变化。09年上半年,房地产行业火爆的销售情形使相关上市公司09年的业绩基本锁定。97家非ST房地产公司09年上半年的整体销售收入同比增长54.8%,占08年全年销售收入的72.4%,占08年全年营业收入的70.55%。根据往年结算收入大部分集中在下半年的经验,行业内上市公司09年的业绩已经基本锁定,行业整体将实现10%以上的增长,重点公司的整体业绩增长有望达到40%左右。而对于2010年的业绩增长情况,还将取决于未来的价量变化。

  估值处于历史中位,上下均有空间。从估值与地产股指数的走势情况来看,历史数据显示二者高度吻合,当估值处于历史高位时,股指往往见顶,反之亦然。从国内地产目前的估值来看,申万房地产行业的滚动PE约为40倍,与历史高点80倍及低点18倍相比,处于中游位臵。从PB估值来看,按09年中报的数据,申万地产行业的PB为4倍,与高位11倍及低位1.6倍的数据相比,同样处于中游位臵。总体来看,地产股目前估值水平与历史相比,处在中等水平,在行业趋势向好的情况下,有继续上行的空间,但如果行业出现利空,同样有向下的空间,目前的估值点位对地产股的走势不会产生方向性的重大影响。

  政策仍以稳定为主

  政策稳定仍是行业主调。

  首先,货币政策由“二套房贷政策”微调为“三套房贷政策”。“二套房贷政策”通过微调成为“事实上的三套房贷政策”。事实上,此前银监会也未出台任何放宽“二套房贷”的政策,但对银行宽松的多套房贷行为并未作出任何实质性的反应。但随着经济企稳和房价大幅回升,此前过于宽松的“房贷政策”显然已经不合时宜,如果不适度收紧,很可能导致更高的房价泡沫,从而带来行业发展的隐患。与此同时,银行在经过上半年的信贷扩张后,全年信贷任务早已完成,放贷冲动有所收敛。但为了不使房地产行业短期受到信贷收紧的冲击,银监会在内部的指引中主要严控三套及三套以上住房按揭贷款,而二套房贷仍然给银行自主决定的权利。我们从深圳、广州、杭州等地的实地调研了解的情况也证实了这一点,“二套房贷政策”事实上是“三套房贷政策”。

  其次,“二手房营业税减免”即将到期。2008年下半年后,为了扶持房地产行业发展,政府从税收层面出台了一系列的优惠政策,目前来看,这些政策取得了非常明显的效果。其中,二手房营业税减免是一条较为重要的政策,使2年以上的二手房交易成本降低了5.5%,直接刺激了二手房市场交易,并通过“卖旧房买新房”的方式刺激了新房的销售。从优惠时间来看,二手房营业税减免政策即将于2009年12月31日到期,到期后会不会延期,目前还难以确定。但市场对这一政策变动已经有所预期,相信不少人会赶在政策取消前入市,这有望刺激四季度的二手房及新房成交量。其它契税、所得税以及增值税政策,预计四季度均会保持稳定状态。

  市场出现分化 整体上行趋势不变

  市场分化 二线城市值得看好

  二线城市发展更为平稳。目前国内房地产市场走势已经出现明显分化,从量价走势来看,一线城市波动更大,二线城市相对更为平稳。一线城市价格此次上涨幅度更大,销量回落也更为明显,明显过高的房价将对后市产生较大的压力,相对而言,二线城市当前价量水平的持续性更好。

  上行途中休整 趋势还未改变

  1、名义房价创出了新高,但实际房价压力仍小于07年下半年。虽然房价在09年来上涨迅速并创出了新高,但目前的房价泡沫还未到破灭之时,仍有一定的上行空间。因此,动态来看的话,实际房价压力并未创出新高。

  2、目前销量仍处高位,房价还有较强支撑。重点城市的销量指数虽然从高位出现了大幅回落,但仍处于高位,目前销量仍高出07年下半年平均销量5%左右,非常健康。要知道上半年销量有很大一部分是08年压抑需求的释放,这本身就是一种不可持续的销量,我们没必要把这种“异常”当做“正常”而误解了当前的形势。

  3、房地产补库存正在进行中,供应状况将逐步好转。根据新屋开工和投资增速的情况,预计新增供应在12月左右将会出现明显好转,如果考虑此前暂缓开工项目重新加快开工的情况,市场供应在10月份就有望出现好转。

  4、政策尚未转向,高利率及高压政策尚未到来。从明显抑制房价的政策来看,高利率、高税费以及强力整顿房地产交易秩序的政策并未出台。从宏观背景来看,四季度是中央政府反复强调的经济复苏关键时期,也不具备出台打压地产政策的基础。

  短期适度谨慎 长期仍然看好

  通过上述分析,我们认为:行业09年业绩确定性较强,目前估值仍有上行空间,现阶段行业政策以维稳为主,四季度影响股价表现的关键因素是楼市成交情况。

  毋庸臵疑,今年楼市超预期的快速反弹,很大程度上是被宽松的货币政策推动的。优惠的信贷政策,大大降低了对房价敏感的刚性需求的臵业成本;而过剩的流动性也导致了激增的投资需求。相对蓬勃旺盛的需求,供应方面由于开发商08年普遍放慢开工速度而较往年下降。供需矛盾的凸现,造成了房价的快速攀升,一线城市房价在本轮反弹中回升了40%,与07年高点上涨了10%;二线城市在反弹中回升了15%,回到07年高点水平。房价的再度高企和二套房贷的适度收紧,对投资需求产生了压力,并影响了部分刚性需求,造成了近期销量的下跌。

  尽管从环比的角度看,未来一段时间,楼市难有超预期的靓丽表现。但从年度数据纵向比较来看,楼市的价量仍处于阶段性的较高水平,行业景气度依然较高。09年行业的过度繁荣是不可持续的,是对08年行业调整的一种修复,行业未来更有可能保持一种适度的稳定增长。从长期看,我国宏观经济的启稳回升、城市化进程以及人口红利,以及供应的相对垄断和土地资源的稀缺性,都给行业未来3-5年提供了广阔的发展空间。

  综上所述,我们看好行业的长期发展,但从四季度行业价量表现方面看,股价难有突出的超额收益,给与行业谨慎推荐的投资评级,建议“平配”地产行业。

  在个股机会上我们建议投资者可从土地储备、业绩和估值的角度、低估的商业园区类公司等三方面来考量。主要包括万科、保利、招商地产、金地集团和首开股份、荣盛发展、亿城股份、深长城、阳光城、深振业和华发股份、金融街等。



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