地产快报
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9月成交量继续下跌 分析师论战金九银十
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  【阅读提示】已进入“金九”的楼市,不但没有更加红火,反而闻来打折声。今年最先回暖的上海楼市,在七八月份走低后,商品住宅成交量继续下跌。9月上半月,上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米,比8月同期销量减少6万平方米。在销量下跌情况下,楼市也出现了降价潮。

  据《每日经济新闻》报道,上海并不是唯一“量价齐跌”的城市。《8月北京房地产市场形势分析与预测》指出,9月份北京房地产交易量有可能继8月份之后再度下降。

  已经被预言既不金也不银的“金九银十”,会否成为整个楼市的拐点?

  主要城市成交量继续下跌

  7月以来,上海商品住宅成交量一直呈现下跌趋势。据统计,6~8月的上半月,上海商品住宅成交量分别是106.5万、99.06万、79.5万平方米。易居中国的数据显示,9月上半月,上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米,比8月同期销量减少6万平方米。

  和上海的情况相同,北京、深圳、广州等地的新建商品住宅成交量也较七八月份进一步滑坡。9月第二周全国32个大中城市成交周报显示,有13个城市商品房成交面积环比下跌,其中,环比跌幅超过10%的达8个。

  随着成交量的进一步下滑,上海、深圳已相继有开发商降价卖房。

  绿地旗下的公园7号,目前正推出促销活动,教师可享受4.5万元的优惠;上海浦东周康地区(原上海南汇)的绿洲康城亲水湾,目前也提供9.8折的价格优惠;保利地产前期在上海热销的保利林语溪,在9月19日开盘当日,会在总价基础上下降3万元。

  深圳:销售均价13000元

  平方米的金海华府,推出了12000元/平方米的特价房。宝安区的金地·梅陇镇也给出98折的让利。当地业内人士介绍,实际上,深圳很多楼盘近期都在悄悄打折。

  对于9月的楼市,不少开发商坦诚,近期的成交量和七八月份相比,的确有所下滑。

  上海三湘股份有限公司副总经理张涛说,今年的市场和以往不太一样,旺季出现在上半年,进入下半年后,各家公司的存货和市场的购买需求都被消耗得差不多,所以导致九月份成交量有所下滑。据了解,该公司开发的楼盘目前已进入尾盘销售期。

  但富力上海公司销售策划部副经理贾绯表示,9月份富力上海公司的富力桃园和富力湾两个项目销售情况和七八月份基本接近,公司在9月份没有推什么促销活动。

  分析师论战“价格拐点”

  刚进入“金九银十”就遭遇了销量下跌的尴尬,楼市未来会否量价齐跌?

  “经历了成交量的连续下滑,近期房价将会出现下跌。”上海易居房地产综合服务部部长杨红旭表示。

  深圳市规划和国土资源委员会发布的报告也认为,未来住房供应的增加,以及二手房市场对住房需求的有效分流,房价较快上涨的局面将会得到有效的控制,且有望向下调整。

  但是,他们的观点只被小部分业内人士认可。多数分析师仍然坚持,价格上涨是整体趋势,目前的价格回落只是暂时现象。

  “近期成交量回落只说明购买热情下降,但整体需求量依然很高。市场上之所以有部分楼盘提供小幅折扣,也只是因为它们前期的价格上调过于迅速,短期需要有所回调,以支撑目前的成交量。”

  佑威房地产研究中心主任薛建雄给出的成交数据显示,目前正在促销的不少楼盘,如绿地公园7号、绿洲康城亲水湾等楼盘成交价格上半年均有较大的提高。

  绿洲康城亲水湾的成交均价由今年1月的9072元/平方米上涨至8月份的13714元/平方米;今年6月开盘的保利林语溪,8月份的销售价格已经较6月份涨了1000多元/平方米,达到14308元/平方米。昨日,记者致电售楼处了解到,部分房源的销售价格已达到18000元/平方米。

  供应不足仍是主因?

  不少分析师们认为,目前的成交量下滑,是因为供应量不足导致的,这也是他们相信房价还将继续上涨的主要原因。

  中原地产的数据显示,进入9月以来,几个一线城市的商品房存量面积集体下降,平均降幅为1.5%。

  9月初新增供应锐减,让住宅存量进一步被消化。上海的商品住宅存量是514万平方米,环比下降了0.4%;北京的存量是1441万平方米,环比8月下降了4%;深圳的存量为360万平方米,环比下降了3.3%。

  易居中国的统计数据显示,虽然7~9上半月的成交量呈持续下滑趋势,但供应量却始终要比成交量少很多。以上海为例,尽管9月上半月总成交量只有73.17万平方米,但比起新增加的56.32万平方米住宅供应,上述成交量依然很高。

  中原地产分析师许萌认为,当前市场需求依然旺盛,只是由于缺乏优质的房源,才使得目前成交量趋于平淡。

  高价买地消耗现金 开发商或重遇销售压力

  开发商今年上半年良好的销售业绩带来了充裕资金,但是中原地产的最新统计数据显示,由于7月以来房企连续高价买地,今年上半年热销带来的充裕资金,大部分将用于支付土地款。在流动现金减少后,下半年开发商们可能会重新面临销售压力。

  事实上,在经历了上半年的火爆销售后,下半年一些房企的销售已缓慢下来,保利和中海两家房地产公司便是其中的典型。6~8月,保利的销售额分别是63亿、34亿、35亿元,中海的销售额分别是64亿、36亿、32亿元。与6月相比,两家公司7月、8月的销售额几乎被“腰斩”。

  6~8月,保利的拿地金额达到126亿元,近日更是以30.05亿元的价格在上海滨江拿地;中海地产3个月的购地金额虽然只有44亿元,但在9月以70.06亿元拿下长风地王后,保利拿地的总金额已超过110多亿元。中海地产半年报显示,截至今年6月,公司的货币资金只有190多亿港元。

  另外,金地6~8月花费在土地购买上的资金达62亿元,而3个月的总销售额不过65亿元。



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