地产快报
地产快报
专家向楼市泼冷水:现在买房投资不划算
当前位置:Konson首页 -> 新闻中心 -> 地产快报 -> 正文    来源:柯尚木门

  房地产投资现状分析:下半年观望还是出手买房?

  回暖、活跃、急涨、争购……两年前似曾相识的一幕,在上半年的楼市再度上演。

  从交投零落到量价齐升,从门前冷落到排队抢购,逆转出现在区区数月间。

  楼市回暖是可喜的,它体现了中央政府“保增长”一系列政策的丰硕成果,但房价快速上涨,自住需求明显受到压抑,政府“保民生”的压力加剧。如何处理好楼市问题,已成中国经济下半年迫切需要解决的现实课题。

  上半年楼市涨得心慌慌

  排队争购、价格飞涨

  研读国家统计局公布的全国70个大中城市上半年房价数据,一幅节节上涨的“路线图”清晰可见。

  从3月至6月,全国70个大中城市房屋售价环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%和0.8%,呈逐月反弹态势。到6月份,销售价格环比上涨的城市已从3月的39个上升到67个。全国房价出现“普涨”格局,差别只是涨幅不同。

  市场热度还在升温。7月13日晚,南京仁恒置业一新房开盘,600多套房源引来3000多人争抢,上千人涌进售楼处,导致现场失控,开发商临时停止发号,最终只得引进公证机构,对已发放的3000多个号牌进行摇号选房。

  房市之热迅速传导至土地市场,“地王”重出江湖。最典型的是北京。在一个月时间里,北京的“地王”纪录已4次被刷新。

  尤其值得关注的是,地价与房价之间的传导、联动显现。在南京,一边是某新楼开盘,3175人争抢600多套房源;另一边是13家房企争夺一块住宅地,楼面地价从4101元/平方米飙升至7003元/平方米。两年前飞涨的楼市行情已然再现。

  不少人“恐慌性入市”

  短期内,房价何以逆转进而急速上涨?专家普遍认为,首要原因在信贷宽松、流动性充沛。

  业内人士分析,流动性充沛了,银行为追求业绩,只有把钱贷出去,才能获得息差。一二季度,实体经济领域内许多企业投资、贷款意愿并不强烈。而外贸型企业形势严峻,银行又不愿放贷,于是只能追着向房地产企业放贷款。

  一方面是开发贷款大开闸门,另一方面则是个人房贷“慷慨放行”。第二套房贷的放松,间接刺激了改善性需求的爆发,这也是房地产市场走强的“导火索”,房价飙升的另一个推手是“通胀预期”。

  中原地产对上海6月市场成交客户结构分析后发现,与3月初相比,首次置业的纯刚性需求客户已缩减至40%左右,改善性兼短期投资性的客户量约占40%,长线投资客约占20%。

  一些实力不济的购房者也跟着“恐慌性入市”。在上海某事业单位工作的年轻人王波最近“七拼八凑”买了套二手房。他说:“如果现在不买,以后怕是更买不起。”

  政府出手调控初显成效

  中央地方联手打击捂盘

  楼市面临过大关。日前银监会要求严格执行二套房政策。与此同时,上至国土部、住房和城市建设部等中央部委,下至上海、北京、深圳等地方城市,均开始对楼市供给给予极大关注。而增加供给的办法除了新推土地项目增多外,就是严控开发商捂盘……楼市保卫战正在打响!

  国土部彻查地王

  一位接近国土资源部的业内人士向记者透露,7月以来,国土部确实在组织各路“兵力”在北京等地彻查“地王”状况。这些“地王”包括2007年和2009年遍布各地的高价地块。除了检查一些土地出让的合同文本、规划情况、付款情况外,国土部还将对“地王”开发进行全程监管,以确保“地王”项目顺利入市。

  “其实,今年以来,能开工的企业都在加速开工,毕竟他们对资金的需求还是最关键的。捂盘惜售者有,但不是普遍现象。”成都世家机构研究部负责人表示。

  上海、北京严打捂盘

  日前北京市建委紧急调查开发商捂盘现象。一经查实捂盘惜售现象,将于近期公示名单,并严厉查处。而此前数日,上海自房地产市场化以来首推商品房销售备案制度。专家表示,上海史无前例地强化商品房入市进度,是要在最短时间内加大商品房供给量。

  上海楼市初现“量升价跌”

  一系列保供给的政策效果正在逐步显效。上周,上海新推商品房源超过5000套,而在上周末政府宣布销售备案新政后,双休日新房源即爆增2108套。上海楼市出现了久违的"量升价跌"态势。

  易居中国提供的数据显示,上周(7月13-19日)上海一手商品住宅成交量为42.88万平方米,环比上升4.2%;平均价格为14836元/平方米,环比下跌3.7%。上海一手商品住宅成交均价已连续两周出现下跌。

  数据还显示,上周上海成交面积前10名的楼盘均价都在2万元/平方米以内,其中均价1万元/平方米以内的楼盘就有5个,这说明更多的购房需求转向远郊楼盘。

  易居中国分析师薛建雄认为,上海楼市供应量的增大与政府加强监管有关,"现在的监管是'关口前移'--之前只监管拿到预售证之后的房源,现在则'前移'至所有打算销售的房源,并对保留房源提出要求,这将有效遏制开发商'少量多批'、捂盘惜售的做法。"

  买不买房不妨听听专家的

  为抵御通胀贸然入市不明智

  2009年下半年的房地产市场是否仍将一路飙升呢?业内人士均认为,未来房产投资面临着一些政策风险,如物业税是否执行、房贷政策是否调整,房贷利率是否变化等都需要被综合考虑。

  同策研发中心主任夏宇表示,根据他们的统计,2008年市场的下滑,导致了一个较大的消费缺口,“这一缺口在未来1-2年内的爆发,将成为支撑市场继续走强的基础。”他进而指出,根据此前同策研发中心的调研,市场上的购房者主要分为三类:一类是刚性需求的购房人,占据了30%左右的比例。还有一类是改善性需求,占据了购房人群比例中的50%-60%,最后的一部分才是纯粹的投资性需求,所占比例为10%-20%。

  “所以,如果买房纯粹是为了投资,在目前的市场价格下,我个人并不是特别赞成。”夏宇表示,房地产作为一种投资品种,在持有阶段其实并不是一个“划算”的投资,尤其是投资者是从抵御通胀的角度出发,长期持有的过程中,其租金收益率一般为年化2%-3%,“比银行利率还低”,加上其变现能力较差,也相应增加了一定的投资风险。而且“目前监管层面可能再次收紧政策,比如严格控制二套房贷、契税等优惠政策也可能被取消。”因此单纯为了抵御通胀而贸然入市并不明智,尤其是那些自身资金并不充裕的投资者,冒着较大的政策风险入市,成本可能更高。

  此外,如果严格执行以前的二套房贷政策,已贷款购买一套住房的购房者,再贷款购买第二套总价100万元的普通住房,虽然其贷款额只有60万元,但参照二套房20年利率(基准利率的1.1倍即6.53%),其按等额本息还贷月供为4484.04元;而参照一套20年利率(基准利率的0.7倍即为4.16%),购房者按等额本息还贷月供为4301.11元。二套房每月还贷额比一套房高出182.93元,20年总利息将高出143904.15元。

  二套房贷收紧能否抑制“虚火”

  二套房贷收紧的消息传出后,网民们对此反应不一。一项由某网组织的调查显示,3396名网友中,有63.6%的人支持收紧二套房贷,54.0%的人认为受影响最大的将是炒房客,64.0%的人表示自己不会因此而推迟买房。由此可见,大部分的网民认为二套房贷收紧能够有效抑制楼市“虚火”。但也有网友表示:“第二套房的定义一直模棱两可,就像自家的小姑娘,怎么打扮都行。因此,再怎么收紧政策,浑水摸鱼的空间仍在。”

  深圳大学国际金融研究所所长国世平说,今年上半年我国新增贷款就超过7万亿元,这一数字远超全年新增贷款5万亿元的目标。有些贷款没有进入实体经济,反而进入了楼市、股市,这样看,国家对信贷投向进行调控是必然的。

  一位上海银行界的业内人士则认为,长远来看住房信贷仍然是银行偏爱的优质资产,银行不会轻易在这个“兵家必争之地”后撤;况且,从2008年金融危机爆发以来的情况来看,中国的房地产开发贷款和个人按揭贷款虽然不良率有所上升,但总体上风险处于可控状态。因此不必过于忧虑房贷的风险。

  国世平说,如果二套房贷收紧,将会有力地打击炒房客,房地产市场有可能重新进入调整期,毕竟“今年以来资金推动型的楼市上涨得太过猛烈了”。



木门十大品牌服务热线:400-7366-288 027-84453022  Email:konsonlife@163.com  专卖店展示  全国专卖店查询  整木定制

版权所有: 柯尚木业有限公司 Copyright @ 2001-2017 中国木门十大品牌 www.Konson.cc All rights reserved  鄂ICP备11004251号-1  网站地图