地产快报
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未见一层楼 “卖房”已过半
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正在建设的城东花园工地,仍未建有柱子,"卖房"却已超五成。

  "今年楼市实在太火了,火得有些让人担心!"市民陈先生近日向记者反映,新会一些楼盘未建楼,开发商就向购房者收取几万元的预定金,有点类似以前的"卖楼花",有些楼盘至今仍未拿到《商品房预售许可证》,却已"卖出"超过5成的单位。一些市民表示,提前掏钱预定房子,逼于无奈,买了房却担心开发商的诚信,不买又担心未来要花更多的钱去买房。他们大多寄望于开发商讲诚信,不要出现烂尾楼。

  城东花园未见一层楼"卖房"已过半上个星期天,记者佯装购房者前往新会城东花园进行采访。走进离城东花园开发地块只有几十米远的售房部,里面已经有三拨人与售房小姐在洽谈着买房的事情。记者的到来,似乎并没有引起他们的注意,几分钟过去了,仍然未有销售小姐前来招呼。

  记者看见该售房部的销控板上,已经有超过一半的单位被贴上了"★"。"来看房是吧?你想看多大面积的房?"终于有销售小姐迎上前来问。"100平方米左右的吧"记者回答。该销售小姐说:"有110多平方米,现在只剩下三楼、五楼,4030元/平方米。"据了解,城东花园目前销售的共有6幢楼,每幢楼有3个楼梯。

  "你们楼盘什么时候开始建的?什么时候能交楼?"记者问。

  "7月份开始建的,明年底可以交楼"。

  "如果现在买要怎么办?需交多少定金?""定金3万元,我们给你收据和签订认购书。等到楼封顶的时候就要办按揭,首期给三成,大概今年底要办。如果不办按揭,就要给八成,剩下的两成等到明年底交楼的时候付清。""现在买就相当于买"楼花"?""是啊!""那有没有人担心给了定金,你们又没盖楼房,担心开发商拿了钱'走佬'……"售楼小姐不太在乎地说:"我们自己开发自己建,老板买块地都花了几千万元,没道理不建啊,而且现在只需要你交3万元定金,又不是要你立刻交所有的钱。等我们楼盘封顶了,证件全部办齐了,才让你交首期的钱,而且到时候无论房价怎样变,都按现在的价钱来算。"随后,该售楼小姐给记者写了一张纸条:城东花园,3300-4030元/平方米,58-113平方米,车房3900-4000元/平方米,6平方米左右。记者随后来到城东花园的工地旁,看见钢筋刚刚露出地面,还未见到已经建成的柱子。

  御雅园柱子刚刚现八成房子已预定来到会城振兴二路的御雅园,记者走进售房部,已有一家人在里面看模型和听售楼小姐的介绍,记者围着沙盘转了一圈,但"无人问津"。

  "这里有什么楼卖呢?有没有100平方米左右的?"记者主动问。

  "110平方米的早就卖完了,现在只有140平方米以上的。"一名戴眼镜的售楼小姐回答道。

  "边楼的房子每平方米卖多少钱?""边楼还剩下9楼,4480元/平方米;10楼,4530元/平方米。""整个小区有多少户呀?""260户""有没有电梯的?""全部是电梯洋房。""现在还有多少楼卖?""只剩下不到两成了。""车位呢?""全部有地下车库,10-13万元/个,可租车位。""你们什么时候开始卖楼的?""今年5月1日。""有没有升过价?""上个月升了400元/平方米""你这里预计什么时候建好?""2011年中。"据了解,御雅园的户型还带入户花园,并计入房产面积,目前购买需要交定金5万元左右。

  翡翠园9月交定金10月付首期位于江会时代城旁边的翡翠园,8楼楼板目前已经建好,将于今年底封顶。中午时分,记者来到翡翠园销售中心,里面只有一位销售小姐。

  "现在每平方米卖多少钱?记者问。

  "4350元。""现在买房是一次性交款还是先付首期?""9月交定金,10月付首期。""你们这些都属于预售?""是的,属于预售。""交了定金的明年都能入住吗?""90%吧,明年底才交楼。""你这里卖了多久了?""半年了。""是不是刚刚开始建就开始卖了?""是的。""刚开始卖的时候,每平方米卖多少钱呢?""3200元/平方米起,每一层加100元。""交定金是交多少钱?""10万元。""你们这里的楼有没有拿到《预售证》?""下个月出,一出了《预售证》就要付首期。""到你们这里买楼的都是些什么人呢?""公务员、做生意、企业单位的都有。"B购房者无奈地担心着记者打开新会区建设局信息网,点击进入"商品房预售申请系统",再点击排在前面的"商品房信息发布系统",查询到今年1月1日之后的最新上市预售楼盘信息,均没有查到城东花园、翡翠园、御雅园的资料。

  按有关规定,开发商申办《预售证》之前,首先要具备一定的条件,如7层以下的楼房要完成结构工程并封顶,7层以上的楼房则要完成三分之二的结构工程。此外,开发商还需具备规划许可证等证件,并需向指定的预售房监管账户存入预售款。开发商在具备以上条件后,即可申办商品预售证。建设部门受理后,会在不超过15个工作日的时间完成审批程序,如获审批,才会在网上业务系统公布相关资料。

  城东花园、翡翠园、御雅园等"交钱预定房子"的现象,在网上论坛引起了网友们的热烈讨论。在百度贴吧新会吧中一个主题为"请大家来讨论一下,华润(超市)后面的'御雅园小区'觉得怎么样?"的帖子,网友讨论说:"正在打桩你怎知小区式管理?万一发展商赚不了钱跑了,留个烂尾楼,你怎么办?"另外,记者在新会网论坛上也看到关于这一现象的讨论,有人直言,这种做法与过去"买楼花"的做法很类似,会埋下隐患。

  黄女士是新会的市民,他有朋友近期就花了好几万预定了一套房子。黄女士说:朋友担心开发商"走佬",但又很无奈,再不买房又怕以后买更贵。

业内人士:

  合理不合法针对新会楼市出现的这一现象,江门房地产行业协会会长黄德文认为,这种现象合理不合法。类似做法其他地方也有,开发商对外的操作形式都是以收取预定金方法进行,不是真正意义上的"卖房"。

  黄德文说,这种现象产生的原因是目前供求关系紧张,人们怕迟了买不到房,迟了买房要花更多的钱,所以他们冒险都要把房子买下来。过去,开发商携款潜逃的事情曾经给人们很大的教训,所以后来商品房要求有《预售证》才能卖,就是保护购房者的利益。

  为什么说这种现象合理呢?黄德文解释说,这种现象存在有它的合理性,因为购房者与开发商有着互惠互利的基础。购房者可能以比以后便宜的价格买到房,而开发商则先拿到钱对项目进行建设,节省了融资的成本。

  造成目前房地产市场供应紧张的根本原因,是新会土地供应比较紧张,所以使得目前可供开发的住宅用地较少,造成土地供应与房地产开发的脱节。

  黄德文建议,该做法是存在风险的,市民要慎重行事。市民可以寄希望于政府,多放些地,缓和房地产市场供求紧张关系。目前市民急躁买楼,万一真有开发商携款潜逃就倒霉了。黄德文还建议,政府的土地供应应该常态化,这样房地产业才能平稳发展。

  律师:

  市场存在风险和不确定因素就新会几个楼盘提前"预售"的现象,记者采访了我市某律师事务所的郑律师。

  郑律师说,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给购房者,由购房者支付购房定金或房屋价款的行为。

  根据《城市商品房预售管理办法》的规定,开发企业预售商品房必须符合以下要求:已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已经达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;预售合同报县级以上人民政府房产管理们和土地管理部门登记备案;预售款项必须用于相关工程建设。

  郑律师说,未取得商品房预售许可证的楼盘,依据我国现行法律规定是不允许对外销售的,但现实生活中,开发商未取得《商品房预售许可证》进行楼盘预售的情形也时有发生。

  依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

  因合同未办理备案,购房者的权利将面临很多风险和不确定因素,如一房二卖甚至一房多卖、开发商将所售房屋进行抵押等。虽《司法解释》同时也规定了购房者在此种情形中的救济途径,但若开发商信誉低下,卷款潜逃,购房者的权益也只能落空。因此,建议购房者审慎购买尚未办理预售许可证的房屋;如果已经签订《商品房买卖合同》的,合同无效,购房者可以根据司法解释的规定,要求开发商承担相应的责任。



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